생활법률실전가이드: 원룸·오피스텔 임대 보증금 과다 공제로 받을게 없어요

생활법률실전가이드: 원룸·오피스텔 임대 보증금 과다 공제 분쟁 해결 절차

퇴거 시 집주인이 보증금에서 공제하는 게 이렇게 많을 줄이야… 막상 정산서를 받아보면 도배, 장판, 청소비, 수리비까지 줄줄이 적혀 있어서 “그냥 살던 대로만 살았을 뿐인데 이게 다 내 책임인가?” 하는 생각이 들기 마련이다. 특히 사회 초년생이나 첫 자취하는 임차인은 이런 상황이 처음이라 괜히 “원래 다 이렇게 떼이는 거겠지” 하고 넘기곤 한다. 하지만 실제 법 기준과 비교해 보면 정당한 공제는 일부에 불과하고, 상당수는 ‘관행’이라는 이름으로 포장된 과다 공제에 해당한다.

생활법률실전가이드는 월세·전세 거주자가 퇴실 과정에서 자주 겪는 보증금 과다 공제 분쟁을 체계적으로 해결하기 위한 절차를 다룬다. 원룸·오피스텔은 구조상 회전율이 높고, 임대인이나 관리인이 정해둔 “퇴실 패키지 비용”이라는 이름으로 청소비, 도배비, 장판비, 수리비 등을 일괄 공제하는 관행이 자리 잡은 경우가 많다. 문제는 이러한 공제 행위가 마치 당연한 규칙처럼 반복되고 있지만, 실제 법률 기준과는 전혀 다른 금액이 청구되는 사례가 상당하다는 점이다. 임대차보호법과 민법은 임대인의 보증금 공제를 엄격하고 제한적으로만 인정하고 있으며, “세입자가 살았으니 새로 깔고 칠해야 한다”는 식의 논리는 법적으로 받아들여지지 않는다. 그럼에도 임차인이 관련 법리를 잘 모르면 “그냥 싸우기 싫어서” 한 번에 떼이고 나오는 일이 비일비재하다. 이 글은 첫 번째 접근 방식과 두 번째 접근 방식으로 나누어, 임차인이 보증금을 지키기 위해 반드시 확인하고 실행해야 할 절차를 상세히 정리한다.

첫 번째로 접근하는 방식: 원상회복 법리 이해와 퇴실 전·후 증거 확보

보증금 공제 분쟁 해결의 첫 단계는 ‘원상회복’ 기준을 정확히 이해하는 것이다. 많은 사람이 막연히 “입주할 때처럼 새집처럼 만들어서 돌려줘야 한다”라고 생각하지만, 법이 말하는 원상회복은 그런 의미가 아니다. 원상회복은 세입자가 입주 당시의 상태를 100% 재현하라는 뜻이 아니라, 임차 기간 동안 통상적으로 발생하는 사용·노후·경미한 훼손 등은 임차인의 책임이 아니며 임대인 부담이라는 것이 법적 원칙이다. 즉, ‘정상적인 사용으로 인한 마모’는 집주인의 유지보수 의무 범주에 들어가고, 세입자가 고의 또는 중대한 과실로 망가뜨린 부분만 부담하면 된다. 생활법률실전가이드는 임대인이 청구하는 비용이 정당한지 판단하기 위해 가장 먼저 이 원상회복 법리부터 파악하라고 제시한다.

원상회복에서 임차자가 배상해야 하는 항목은 다음과 같이 제한적이다.

• 고의 또는 과실로 발생한 손괴(예: 술 취해 벽을 발로 차서 생긴 구멍, 강한 충격으로 깨진 유리 등)
• 정상 범위를 벗어난 중대한 훼손(예: 반려동물이 벽지를 찢어놓은 정도의 손상)
• 특정 부위 파손(유리 깨짐, 문짝·손잡이 파손, 싱크대 상판 깊은 파손 등)
• 임차인의 부주의로 인한 명백한 피해(흘린 물을 그대로 방치해 마루가 불어버린 경우 등)

반면 임차자가 배상할 필요 없는 항목은 다음과 같다.

• 시간이 지나 자연스럽게 생긴 벽지 변색, 못 자국을 가렸던 가구 자국 등 자연 마모
• 침대·옷장 설치로 인한 장판 눌림, 가전 배치 흔적과 같이 일상 사용으로 생긴 흔적
• 도배·장판 전체 교체 비용(부분 오염·훼손만 임차인 책임인 경우가 대부분)
• 건물 노후로 인한 기능 저하(난방 약화, 오래된 창문의 단열 성능 저하 등)

하지만 실제 퇴실 과정에서는 임대인이 벽지 전체 교체비, 장판 전체 교체비, 기본 청소비, 자잘한 수리비 등을 통째로 공제하려는 경우가 많다. “다들 이렇게 내고 나간다”, “원룸은 원래 퇴실비가 있다”는 말이 자연스럽게 따라붙지만, 이는 대부분 법적 근거 없는 과도한 공제다. 임차인이 이를 막기 위해서는 퇴실 전·후의 상태를 가능한 한 객관적으로 기록해야 한다.

생활법률실전가이드는 다음의 기록 절차를 필수로 제시한다.

• 입주 직후 각 방·천장·바닥·창문·가구 등의 상태를 사진 및 영상으로 촬영해 보관
• 퇴실 직전 동일한 구도로 전면 촬영(전·후 비교를 위해 최대한 비슷한 위치에서 촬영)
• 입주 당시부터 있던 하자와 새로 생긴 하자를 구분해 클로즈업 촬영
• 임대인 또는 관리실과 퇴실 점검을 할 때 대화 내용을 녹음(공제 사유 주장 내용 확보)
• 임대인이 교체·수리가 필요하다고 주장하는 부위를 사진·영상으로 별도 기록

퇴실 시 임대인이 ‘전체 도배 필요’ 또는 ‘전체 장판 교체 필요’라고 주장하는 경우가 특히 많다. 그러나 도배는 통상 2~5년 주기로 노후가 발생하는 항목이며, 임차인의 고의적 손괴가 없는 이상 전체 교체 비용을 한 세입자에게 온전히 전가하는 것은 위법 가능성이 높다. 장판 또한 가구 눌림과 색바람 등은 자연 마모에 해당하며, 이런 사유만으로 “새로 다 깔았다”며 비용을 떼어가는 것은 법리상 정당화되기 어렵다.

따라서 임대인이 특정 비용을 공제하려고 할 때, 임차인은 반드시 ‘근거 제시’를 요구해야 한다. 실제 교체가 이루어졌는지, 어떤 업체에 어떤 금액으로 의뢰하는지, 견적서와 영수증은 있는지, 부분 수리로 가능한데 전체 교체를 선택한 것은 아닌지 등을 문서로 요청해 두어야 한다. 단순히 “그냥 이 정도 나온다”는 말만으로는 보증금 공제가 정당화될 수 없다.

두 번째로 접근하는 방식: 근거 요구 → 분쟁조정위 신청 → 소송 절차

증거 확보와 기본 법리 이해가 끝났다면, 두 번째 접근 방식에서는 임대인과의 ‘공식적인 절차’를 통해 문제를 해결해야 한다. 가장 먼저 할 일은, 임대인이 공제하려는 항목별로 명확한 근거 자료를 요구하는 것이다. 생활법률실전가이드는 비용 항목별로 아래와 같은 사항을 반드시 요청하라고 설명한다.

• 교체 또는 수리가 꼭 필요했다는 설명(어느 정도 훼손인지, 부분 수리로는 안 되는지)
• 실제 시공업체 또는 인테리어 업체의 견적서 원본 또는 사본
• 자재비·인건비·부가세가 구분된 공사 항목별 단가 세부내역
• 자연 마모 부분과 임차인 과실로 인한 부분을 구분한 기준과 판단 근거

이 과정에서 “견적서까지 보여줄 필요 없다”, “원룸은 다 이렇게 처리한다”는 식으로 나오면 이미 과다 공제 가능성을 의심해 볼 수 있다. 임차인이 내용증명을 통해 정식으로 서류 제출을 요구하는 것도 좋은 방법이다. 우체국 내용증명에는 공제 항목, 요구 금액, 법적 근거에 대한 질의, 정산 재검토 요청 등을 적어 두고, 기한을 명시해 회신을 요청하면 향후 분쟁에서 중요한 증거가 된다.

임대인이 합리적인 근거를 제시하지 못하거나, 과도한 비용을 고집하며 보증금 반환을 지연·거부한다면 한국토지주택공사(LH), 지자체 분쟁조정위원회, 대한법률구조공단 등에서 운영하는 ‘주택임대차분쟁조정위원회’를 이용해 정식 조정을 신청할 수 있다. 조정위원회에는 법률 전문가와 건축·부동산 전문가가 함께 참여하여, 실제 교체 필요 여부와 비용의 적정성을 객관적으로 판단해 준다. 과도한 비용 청구의 상당수가 이 단계에서 시정되며, 임대인도 조정 의견을 무시하기 어렵다.

조정 절차에서 제시되는 전형적인 결론은 “자연 마모 상당 부분은 임대인이 부담하고, 임차인의 명백한 과실 부분만 일부 공제한다”는 방식이다. 예를 들어, 벽지 한 면에만 심각한 훼손이 있다면 해당 면에 대한 부분 비용만 임차자에게 부담시키고, 나머지 벽면의 노후는 임대인이 책임지는 식이다. 전체 도배비나 전체 장판 교체비를 통으로 빼가는 관행을 크게 줄이는 효과가 있다.

임대인이 조정 절차에도 제대로 응하지 않거나, 조정 결과에도 불구하고 공제된 보증금을 반환하지 않는다면 마지막 단계로 민사 소송을 진행할 수 있다. 이 경우 소액사건심판절차를 이용하면 임대차보증금 반환 청구 소송이 비교적 간단하게 가능하며, 실제로 많은 사건에서 임차인이 승소 판결을 받고 있다. 특히 임대인이 전체 도배·전체 장판, 과도한 청소비 등을 공제한 경우, 법원은 자연 마모와 임대인의 유지관리의무를 인정해 공제 금액을 대폭 축소하거나 전액 반환 판결을 내리는 경우가 적지 않다.

임대인이 임차인을 압박하기 위해 퇴실 점검 자리에서 “지금 여기서 도배·장판 비용 공제에 동의하겠다는 확인서를 쓰지 않으면 보증금을 늦게 줄 수 있다”며 서명을 요구하는 경우도 있다. 그러나 이러한 확인서도 구체적인 근거 없이 일방적으로 작성되었다면, 나중에 분쟁에서 그대로 효력이 인정되지 않을 수 있다. 따라서 서명 전에는 반드시 항목·금액·근거를 꼼꼼히 확인하고, 납득이 되지 않으면 “사인 후에도 법적 다툼을 할 수 있다”는 점을 기억해 두는 것이 좋다.

청소비 역시 마찬가지다. 상식적인 수준의 일반 청소는 임대인의 통상 관리비에 포함되는 영역이며, 임차인이 특별히 오염·파손을 일으킨 경우가 아니라면 별도 청소비를 보증금에서 공제하는 것은 허용되지 않는 경우가 많다. 곰팡이·심각한 기름때 등 임차인의 관리 부실로 볼 수 있는 특수 청소가 필요하다면 일부 부담이 인정될 수 있으나, 이 역시 실제 청소 업체의 견적과 영수증, 상태 사진 등이 뒷받침되어야 한다.

임차인은 퇴실 시 감정적으로 “그냥 빨리 끝내고 나가고 싶다”는 마음에 모든 요구를 들어주기보다, 체계적으로 사진·영상·대화를 기록하고, 공제 근거 자료를 요구하며, 분쟁조정과 법적 절차를 순차적으로 준비해야 한다. 생활법률실전가이드는 임대인의 일방적 주장을 그대로 받아들이면 손해가 크게 누적되기 때문에, 반드시 공식 절차를 활용해 자신의 권리를 확인하라고 강조한다.

 

생활법률실전가이드 기준에서 원룸·오피스텔 보증금 과다 공제 분쟁은 원상회복 법리 이해, 퇴실 전·후 기록 확보, 공제 근거 요구, 주택임대차분쟁조정위원회 신청, 소액소송 절차로 이어지는 단계적 대응이 핵심이다. 임차인의 과실이 없는 자연 마모나 경미한 사용 흔적을 이유로 도배비·장판비·청소비 등을 통으로 공제하는 것은 법적으로 쉽게 인정되지 않으며, 임대인의 유지관리의무가 우선한다. 반대로, 임차인이 고의 또는 중대한 과실로 집을 훼손한 경우에는 그 범위 내에서만 책임을 지면 된다.

결국 중요한 것은 “관행이 이렇다”는 말이 아니라, 계약서와 법 조항, 실제 증거다. 입주 시부터 사진·영상을 남기고, 퇴실 전후 상태를 비교할 수 있도록 기록해 두면 그 자체가 강력한 방패가 된다. 여기에 조정위원회와 법원의 판단을 더하면, 임차인은 과도한 공제 요구에 휘둘리지 않고 정당한 범위 안에서만 비용을 부담하면 된다. 생활법률실전가이드는 임차인이 “그냥 참자”가 아니라 “절차대로 대응하자”를 선택할 수 있도록, 실전에서 바로 활용 가능한 기준과 절차를 제시하는 것을 목표로 한다.