생활법률실전가이드: 원룸·오피스텔 임대 보증금 과다 공제로 받을게 없어요

생활법률실전가이드: 원룸·오피스텔 임대 보증금 과다 공제 분쟁 해결 절차

퇴거시 집주인이 보증금에서 공제하는게 이렇게 많을줄이야.......

생활법률실전가이드는 월세·전세 거주자가 퇴실 과정에서 자주 겪는 보증금 과다 공제 분쟁을 체계적으로 해결하기 위한 절차를 다룬다. 원룸·오피스텔은 퇴실 시 청소비, 도배비, 장판비, 수리비 등 다양한 항목을 이유로 임대인이 과도한 비용을 공제하는 일이 빈번하게 발생한다. 문제는 이러한 공제 행위가 ‘관행’이라는 이름으로 반복되고 있으며, 실제 법률 기준과는 전혀 다른 금액들이 청구되는 경우가 많다는 점이다. 임대차보호법과 민법은 임대인의 보증금 공제를 매우 제한적으로 인정하고 있는데, 현장에서는 이를 잘 모르는 임차인이 손해를 보는 사례가 많다. 이 글은 첫 번째 접근 방식과 두 번째 접근 방식으로 나누어 임차인이 보증금을 지키기 위해 반드시 해야 할 절차를 상세히 정리한다.

첫 번째로 접근하는 방식: 원상회복 법리 이해와 퇴실 전·후 증거 확보

보증금 공제 분쟁 해결의 첫 단계는 ‘원상회복’ 기준을 정확히 이해하는 것이다. 원상회복은 세입자가 입주 당시의 상태로 돌려놓는 것이 아니라, 임차기간 동안 통상 발생할 수 있는 사용·노후·훼손 등은 임차인의 책임이 아니며 임대인 부담이라는 것이 법적 원칙이다. 생활법률실전가이드는 임대인이 청구하는 비용이 정당한지 판단하기 위해 가장 먼저 원상회복 법리부터 파악하라고 제시한다.

원상회복에서 임차자가 배상해야 하는 항목은 다음과 같이 제한적이다.

• 고의 또는 과실로 발생한 손괴
• 정상 범위를 벗어난 중대한 훼손
• 특정 부위 파손(유리 깨짐, 문짝 훼손 등)
• 전입자 사용으로 인한 명백한 피해

반면 임차자가 배상할 필요 없는 항목은 다음과 같다.

• 벽지 변색, 가구 자국 등 자연 마모
• 장판 눌림·가전 배치 흔적 등 통상 사용 흔적
• 도배·장판 전체 교체 비용
• 노후로 인한 기능 저하

하지만 실제 퇴실 과정에서는 임대인이 벽지 전체 교체비, 청소비, 장판 교체비, 수리비 등을 통째로 공제하려는 경우가 많다. 이는 대부분 법적 근거 없는 과도한 공제다. 임차인이 이를 막기 위해서는 퇴실 전·후의 상태를 정확히 기록해야 한다.

생활법률실전가이드는 다음의 기록 절차를 필수로 제시한다.

• 입주 당시 사진 및 영상 촬영
• 퇴실 직전 각 방·천장·바닥·창문·가구 등 전면 촬영
• 하자 여부 구분 촬영(기존 하자와 새로운 하자 구분)
• 임대인 또는 관리실과 퇴실 점검 시 대화 녹음
• 임대인이 교체해야 한다고 주장하는 부위 확인 촬영

퇴실 시 임대인이 ‘전체 도배 필요’ 또는 ‘전체 교체 필요’라고 주장하는 경우가 많은데, 이는 임차인에게 부담시킬 수 없는 비용이다. 도배는 2~5년 주기 노후가 발생하는 항목이며, 임차인의 고의적 손괴가 없는 이상 전체 교체 비용을 공제하는 것은 위법 가능성이 높다. 장판 역시 눌림·색 바램 등은 자연 마모에 해당하며 비용 청구 대상이 아니다.

임대인이 문제를 제기할 때 임차인은 반드시 ‘근거 제시’를 요구해야 한다. 실제 교체 비용 견적서, 견적 항목, 수리 필요성 등을 문서로 제출하도록 요청해야 하며, 단순 주장만으로 보증금 공제를 허용해서는 안 된다.

두 번째로 접근하는 방식: 근거 요구 → 분쟁조정위 신청 → 소송 절차

증거 확보가 끝났다면 두 번째 접근 방식에서는 임대인과의 공식적 절차를 활용해 문제를 해결해야 한다. 첫 단계는 임대인에게 공제 항목별 근거 자료를 요구하는 것이다. 생활법률실전가이드는 비용 항목별로 아래 사항을 반드시 요청하라고 설명한다.

• 교체 또는 수리 필요성 설명서
• 실제 견적서 원본
• 공사 항목별 단가 세부내역
• 자연 마모와 임차인 과실을 구분한 자료

임대인이 근거를 제시하지 못하거나 과도한 비용을 주장한다면 한국토지주택공사(LH), 지자체 분쟁조정위원회, 대한법률구조공단의 ‘주택임대차분쟁조정위원회’를 이용해 정식 조정을 신청할 수 있다. 조정위원회는 법률 전문가·건축 전문가가 참여해 실제 교체 필요 여부를 판단하며, 과도한 비용 청구의 상당수를 시정한다. 임대인은 조정 결정에 따라 비용을 조정하거나 보증금을 반환해야 하므로 조정 절차는 매우 강력한 수단이다.

임대인이 조정 절차에도 응하지 않거나 공제된 보증금을 반환하지 않는다면 민사 소송을 진행해야 한다. 소액사건심판절차를 이용하면 임대차보증금 반환 청구 소송이 매우 간단하게 가능하며, 대부분의 사건에서 임차인이 승소한다. 특히 임대인이 전체 도배·전체 장판 등을 공제한 경우 법원은 자연 마모와 임대인의 유지관리의무를 인정해 공제 금액을 대폭 축소하거나 전액 반환 판결을 내리는 경우가 많다.

임대인이 임차인을 압박하기 위해 청소비나 페인트비 등을 과하게 책정하는 경우도 자주 발생한다. 그러나 이러한 비용도 실제 영수증과 견적서가 없다면 인정되기 어렵다. 청소비 또한 일반 청소는 임대인 부담이며, 임차인이 고의로 심각한 오염을 발생시킨 경우에만 제한적으로 부담된다.

임차인은 퇴실 시 감정적으로 대응하기보다는 체계적으로 기록하고, 근거 자료를 요구하며, 조정·법적 절차를 순차적으로 진행해야 한다. 생활법률실전가이드는 임대인의 일방적 주장을 그대로 받아들이면 손해가 커질 수 있으므로 반드시 공식 절차를 활용해야 한다고 강조한다.

결론

생활법률실전가이드 기준에서 원룸·오피스텔 보증금 과다 공제 분쟁은 원상회복 법리 이해, 퇴실 전후 기록 확보, 근거 요구, 분쟁조정 신청, 소송 절차로 이어지는 단계적 대응이 핵심이다. 임차인의 과실이 없는 자연 마모를 이유로 비용을 공제하는 것은 법적으로 인정되지 않으며, 충분한 증거와 절차를 갖춘다면 보증금은 대부분 보호받을 수 있다.