생활법률실전가이드: 계약금 포기해야 하는 경우와 돌려받을 수 있는 경우 기준 정리

생활법률실전가이드: 계약금 포기해야 하는 경우와 돌려받을 수 있는 경우  

부동산 매매계약이나 전세계약을 체결할 때 가장 먼저 오가는 돈이 바로 계약금이다. 계약금은 보통 전체 거래금액의 일정 비율로 지급되며 계약 체결의 상징처럼 여겨지지만 실제 법적 의미는 단순한 예약금과는 완전히 다르다. 많은 사람들이 계약금은 무조건 포기하는 돈이라고 오해하거나 반대로 어떤 경우든 돌려받을 수 있다고 착각하는데 이 두 생각 모두 정확하지 않다. 계약금은 민법에서 정한 해약금의 성격을 가지며 계약서 내용과 귀책사유에 따라 포기해야 할 수도 있고 전액 반환받거나 심지어 배액을 돌려받을 수도 있다. 계약금 분쟁은 감정의 문제가 아니라 철저히 계약 문구와 법적 구조의 문제다.

 

 

계약금의 법적 의미부터 정확히 이해해야 한다

민법에서 말하는 계약금의 핵심은 해약금 제도다. 계약이 유효하게 성립한 이후 아직 이행에 착수하지 않은 단계에서 일방이 계약을 해제하고자 할 경우 매수인은 계약금을 포기함으로써 매도인은 계약금의 배액을 반환함으로써 계약을 해제할 수 있다는 구조다. 여기서 중요한 포인트는 이 제도가 자동으로 적용되는 것이 아니라는 점이다. 계약이 이미 이행 단계에 들어갔거나 계약서에서 해약금 성격을 배제했거나 특정 조건에 따라 계약금 반환 여부를 달리 정해 두었다면 민법상 원칙은 그대로 적용되지 않는다.

 

계약금을 포기해야 는 경우

계약금을 포기해야 하는 가장 대표적인 상황은 매수인의 귀책사유로 계약이 이행되지 않는 경우다. 예를 들어 단순히 마음이 바뀌었다거나 자금 계획이 틀어졌다는 이유만으로 계약을 진행하지 않는다면 이는 명백한 매수인 책임으로 판단된다. 특히 대출이 나오지 않았다는 사유는 많은 분쟁을 낳는데 계약서에 대출 불가시 계약을 해제할 수 있다는 특약이 없다면 대출 불가는 원칙적으로 매수인의 책임으로 본다. 은행 심사가 개인 신용 상태 소득 구조 기존 채무 등에 따라 달라지는 만큼 매수인이 스스로 감수해야 할 위험으로 평가되기 때문이다.

또한 계약서에 중도금 지급 기한이 명확히 정해져 있고 이를 지키지 못한 경우에도 계약금은 포기 대상이 된다. 중도금은 계약 이행의 핵심 단계로 보며 이를 이행하지 못하면 계약 해제 사유가 발생한다. 이 경우 매도인은 계약을 해제하고 계약금을 몰취 할 수 있다. 계약 체결 이후 특별한 하자가 없고 매도인이 정상적으로 소유권 이전을 준비하고 있음에도 매수인이 일방적으로 계약을 이행하지 않는다면 법적으로 계약금 반환을 요구하기는 매우 어렵다.

계약금을 돌려받을 수 있는 경우

반대로 계약금을 돌려받을 수 있는 경우는 생각보다 명확하다. 가장 중요한 기준은 귀책사유가 누구에게 있는지다. 매도인에게 계약 이행이 불가능한 사정이 있거나 중요한 사실을 고지하지 않은 경우 계약금은 반환 대상이 된다. 대표적인 예가 권리관계 누락이다. 계약 체결 이후 근저당 가압류 가처분 체납 세금 등 중대한 권리관계가 드러났는데 이것이 계약 당시 고지되지 않았다면 이는 매도인의 고지의무 위반으로 평가된다. 이 경우 매수인은 계약을 해제하고 계약금 전액 반환을 요구할 수 있다.

사고 이력 침수 이력 실제 면적 용도 허위 기재 역시 중요한 반환 사유다. 특히 주택의 실제 면적이나 불법 용도 변경 여부는 매수인의 거래 판단에 중대한 영향을 미치는 요소다. 이를 숨기거나 사실과 다르게 설명했다면 계약의 기초가 흔들리는 것이므로 계약 해제가 가능하며 계약금도 돌려받을 수 있다. 단순한 경미한 하자가 아니라 계약의 목적을 달성할 수 없거나 거래 조건을 근본적으로 바꾸는 요소여야 한다는 점이 중요하다.

대출 특약의 존재 여부는 계약금 분쟁에서 가장 결정적인 요소다. 계약서에 주택담보대출 또는 전세자금대출이 승인되지 않을 경우 계약을 무효로 하고 계약금을 반환한다는 문구가 있다면 대출 불가는 매수인의 귀책사유가 아니다. 이 경우 매수인은 계약금 전액 반환을 요구할 수 있으며 매도인이 이를 거부하면 법적으로 다툴 수 있다. 문제는 많은 계약서에 이 특약이 명확히 기재되지 않고 중개사의 구두 설명에만 의존하는 경우다. 법원과 분쟁조정기관은 구두 설명보다 서면 계약서를 우선 판단 기준으로 삼는다.

또 하나 중요한 반환 사유는 매도인의 계약 이행 거절이다. 매도인이 잔금 시점이 다가왔음에도 일방적으로 계약을 파기하거나 더 높은 가격을 이유로 다른 매수인과 거래하려는 경우 이는 명백한 매도인 귀책사유다. 이 경우 매수인은 계약금 반환은 물론 계약금의 배액 반환까지 청구할 수 있다. 실제 판례에서도 매도인이 정당한 사유 없이 잔금 수령을 거부한 경우 배액 반환이 인정된 사례는 적지 않다.

 

계약 체결 단계에서부터 충분한 서류 검토

실무에서 계약금 분쟁이 빈번하게 발생하는 이유는 계약 체결 단계에서 서류를 충분히 검토하지 않기 때문이다. 급하게 계약을 진행하거나 중개사의 말만 믿고 특약을 꼼꼼히 확인하지 않은 채 도장을 찍는 경우가 많다. 계약서에 단 한 줄로 적힌 문구 하나가 수천만 원의 운명을 가르는 경우도 흔하다. 특히 대출 관련 문구 권리관계 관련 진술 책임 귀속 조항은 반드시 직접 읽고 이해해야 한다.

계약금 분쟁이 발생했을 때 가장 먼저 해야 할 일은 감정적인 대응이 아니라 계약서와 사실관계를 정리하는 것이다. 계약 체결일 계약금 지급일 지급 금액 계약서 특약 조항 상대방의 귀책사유 여부를 차분히 정리해야 한다. 이후 상대방에게 내용증명을 통해 공식적으로 계약 해제 의사와 계약금 반환 또는 몰취 입장을 통지하는 것이 중요하다. 전화나 문자로만 주고받은 대화는 나중에 증거로 인정받기 어렵다.

상대방이 계약금 반환을 거부하는 경우에도 바로 포기할 필요는 없다. 계약금 반환 분쟁은 민사상 다툼으로 이어질 수 있으며 소액사건이나 지급명령 절차를 통해 비교적 간단하게 판단을 받을 수 있다. 특히 계약서 문구가 명확하고 귀책사유가 분명한 경우 법원은 비교적 일관된 판단을 내리는 편이다. 반대로 계약서가 불리하게 작성되어 있다면 무리한 소송보다는 협상을 통해 일부 반환을 유도하는 전략도 현실적인 선택이 될 수 있다.

중요한 점은 계약금을 둘러싼 문제는 시간이 지날수록 불리해질 수 있다는 사실이다. 계약 해제 의사 표시가 늦어지면 계약 이행에 착수한 것으로 평가될 수 있고 이 경우 해약금 제도 자체가 적용되지 않을 수 있다. 따라서 문제가 발생했다면 지체하지 말고 법적 대응을 준비해야 한다.

결론적으로 계약금은 무조건 포기해야 하는 돈도 아니고 언제나 돌려받을 수 있는 돈도 아니다. 계약금의 운명은 계약서 문구 귀책사유 대출 특약 권리관계 고지 여부에 따라 결정된다. 가장 확실한 예방법은 계약 체결 전에 계약서를 충분히 읽고 애매한 표현은 반드시 수정하거나 특약으로 명확히 남기는 것이다. 이미 분쟁이 발생했다면 감정에 휘둘리지 말고 문서와 법적 기준을 중심으로 대응해야 한다. 계약금 분쟁은 법을 아는 쪽이 이긴다.

 

자주 놓치는 핵심 포인트

계약금 분쟁에서 자주 놓치는 마지막 핵심 포인트는 ‘이행착수 여부’다. 민법상 계약금 해약제도는 계약 당사자 어느 쪽도 계약 이행에 착수하지 않은 상태에서만 적용된다. 이행착수란 단순한 준비행위가 아니라 계약 내용을 실제로 실행하기 위한 행위를 의미한다. 예를 들어 매도인이 잔금 수령을 전제로 소유권 이전 서류를 준비하거나 매수인이 중도금을 지급한 경우에는 이미 이행에 착수한 것으로 판단될 수 있다. 이 경우 매수인이 계약금을 포기하고 일방적으로 계약을 해제하거나 매도인이 배액을 상환하고 해제하는 방식은 제한될 수 있다. 따라서 계약 해제를 고민하는 시점에서는 상대방이 이행에 착수했는지 여부를 반드시 점검해야 한다.

또 하나 주의할 점은 계약금 반환 분쟁에서 중개사의 책임을 혼동하지 말아야 한다는 것이다. 중개사가 잘못 설명했더라도 계약 당사자는 원칙적으로 계약서에 기재된 내용에 구속된다. 다만 중개사가 허위 설명을 했거나 중요 사항을 고의로 누락한 사실이 입증된다면 중개사에 대한 별도의 손해배상 청구는 가능하다. 하지만 이는 계약금 반환 문제와는 별개의 쟁점으로 다뤄진다. 결국 계약금 문제의 최종 판단 기준은 계약서와 법적 귀책사유이며, 이를 정확히 이해하고 대응하는 것이 계약금을 지키는 가장 확실한 방법이다.

계약금 분쟁은 시간 지연이 치명적이다. 해제 의사가 있다면 즉시 서면으로 표시하고, 상대방의 이행착수 여부를 확인한 뒤 대응해야 불리함을 막을 수 있다