생활법률실전가이드: 확정일자가 있어도 보증금을 못 받는 경우, 실제 원인과 대응 전략

생활법률실전가이드: 확정일자가 있어도 보증금을 못 받는 경우, 원인과 대응 전략

전세계약을 체결하면서 전입신고를 완료하고 확정일자까지 받아 두었음에도 불구하고 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못하는 사례는 실제 현장에서 매우 흔하게 발생한다. 많은 임차인들은 확정일자를 받았다는 이유만으로 보증금이 법적으로 완벽하게 보호된다고 오해하지만, 확정일자는 보증금 보호를 위한 여러 요건 중 하나일 뿐이며 단독으로 보증금을 지켜주는 제도는 아니다. 보증금 횟수 여부는 확정일자를 포함해 대항력 유지 여부, 선순위 권리 구조, 점유 상태, 임차권등기 여부, 경매 및 배당 절차 대응 등 다수의 요소가 복합적으로 작용해 결정된다.

 

 

확정일자의 법적 의미와 실무에서의 오해

확정일자는 임대차계약서에 기재된 날짜를 기준으로 임차인이 우선변제권의 순위를 확보하기 위한 요건이다. 그러나 확정일자만 존재한다고 해서 자동으로 우선변제가 이루어지는 것은 아니다. 반드시 전입신고를 통해 대항력을 취득해야 하고, 임대차 기간 동안 실제 거주와 점유를 유지해야 한다. 즉 확정일자는 권리를 주장할 수 있는 자격 중 하나일 뿐, 결과를 보장하는 제도가 아니다.

실무에서 가장 흔한 오해는 “확정일자만 있으면 경매에서 무조건 보증금을 받는다”는 생각이다. 하지만 경매 절차에서는 은행 근저당, 가압류, 압류, 체납세금과 같은 선순위 채권이 먼저 배당되며, 임차인의 확정일자는 그 이후 순위로 밀릴 수 있다. 낙찰금액이 충분하지 않으면 확정일자가 있어도 배당 자체가 불가능하다.

유형 1 선순위 근저당으로 배당재원이 존재하지 않는 경우

확정일자가 있음에도 보증금을 횟수 하지 못하는 가장 대표적인 구조는 선순위 근저당 채권액이 주택 가치 또는 경매 낙찰가를 초과하는 경우다. 이 경우 낙찰대금은 대부분 금융기관으로 배당되고 임차인에게 돌아갈 금액이 남지 않는다.

근저당 설정 시점이 임차인의 전입신고 및 확정일자보다 앞선 경우
채권최고액이 매매가에 근접하거나 이를 초과한 경우
다수의 근저당 및 가압류가 누적된 경우

이 구조에서는 확정일자가 법적으로 무효는 아니지만 실질적인 횟수 가능성은 거의 존재하지 않는다. 이것이 깡통전세의 핵심 구조이며 계약 당시 이를 간과하면 사후 대응만으로는 손실을 회복하기 어렵다.

유형 2 대항력 상실로 우선변제권이 소멸된 경우

확정일자가 있더라도 임차인이 대항력을 상실하면 우선변제권 역시 함께 소멸된다. 다음과 같은 상황이 대표적이다.

보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 나간 경우
임차권등기 없이 점유를 포기한 경우
전입신고를 말소하거나 주민등록을 다른 주소로 이전한 경우

임차인은 주택을 비우는 순간 대항력을 상실한다. 이후 경매가 진행되면 확정일자가 있더라도 일반 채권자로 전락해 배당에서 밀릴 수 있다. 따라서 보증금을 받지 못한 채 이사를 해야 하는 상황이라면 반드시 임차권등기명령을 먼저 신청해야 한다.

유형 3 배당요구를 하지 않아 권리를 스스로 상실한 경우

확정일자와 대항력이 모두 갖춰져 있더라도 경매 절차에서 배당요구를 하지 않으면 보증금을 받을 수 없다. 법원은 임차인을 자동으로 배당 대상에 포함시키지 않는다. 반드시 배당요구 종기 내에 신청해야 하며 이를 놓치면 우선변제권이 있어도 배당에서 제외된다.

배당요구를 하지 않은 경우 경매 종료 후 임대인에게 개별적으로 보증금을 청구해야 하는데, 이 시점에서 임대인이 무자력 상태라면 실질적인 횟수는 거의 불가능해진다.

유형 4 소액임차인 제도를 잘못 이해한 경우

일부 임차인은 소액임차인이면 무조건 최우선변제를 받는다고 오해한다. 그러나 소액임차인 보호는 지역별 보증금 기준, 전입 시점, 대항력 요건을 모두 충족해야만 적용된다. 또한 최우선변제금액에는 상한이 있어 보증금 전액이 보호되는 구조가 아니다.

요건을 정확히 확인하지 않은 상태에서 소액임차인 보호만 믿고 대응을 늦추면 실제 배당 단계에서 심각한 손실을 입을 수 있다.

확정일자가 있을 때 반드시 병행해야 할 실전 대응 전략

확정일자가 있다면 다음 조치를 반드시 병행해야 실질적인 보증금 횟수 가능성이 높아진다.

계약 종료 즉시 보증금 반환 요구를 문서로 남길 것
미반환 상태에서 이사 시 임차권등기명령을 선행할 것
등기부등본을 정기적으로 확인해 선순위 권리 변동을 점검할 것
경매 개시 결정이 나면 즉시 배당요구를 신청할 것
필요시 가압류나 지급명령을 병행해 채권을 고정할 것

확정일자는 행동하지 않으면 아무런 역할도 하지 않는다. 실제 횟수는 절차를 알고 움직이는 임차인에게만 가능하다.

실무에서 반드시 피해야 할 치명적인 실수

보증금을 받지 못한 채 전출신고부터 하는 행동
임대인의 말만 믿고 기다리다 배당요구 기한을 놓치는 경우
확정일자만 믿고 임차권등기를 하지 않는 경우
선순위 권리 구조를 확인하지 않은 채 소송만 제기하는 경우

이러한 실수는 확정일자의 효력을 스스로 무력화시키는 결과를 초래한다.

최종 정리

확정일자가 있어도 보증금을 못 받는 이유는 제도의 문제가 아니라 구조와 대응의 문제다. 선순위 채권 구조, 대항력 상실, 배당요구 누락 중 하나만 발생해도 확정일자는 사실상 아무 의미를 갖지 못한다. 보증금 문제는 기다림으로 해결되지 않는다. 정확한 이해와 즉각적인 법적 절차 대응만이 실질적인 회수 전략이다.

 

확정일자가 있어도 보증금을 못 받는 상황에서 반드시 병행해야 할 실무 대응

확정일자가 있음에도 보증금 반환이 지연되거나 거절되는 상황에서 가장 위험한 태도는 “어차피 권리는 있으니 언젠가는 받겠지”라는 인식이다. 실제 실무에서는 임대인의 재정상태가 급격히 악화되거나, 추가 근저당 설정·체납세금 발생·제삼자 권리 개입이 이루어지면 임차인의 권리는 빠르게 후순위로 밀려난다. 따라서 보증금 반환이 지연되는 초기 단계부터 적극적인 권리 보전 조치를 병행해야 한다.

 

가장 먼저 해야 할 조치는 보증금 반환 요구의 기록화다. 전화 통화만 반복하는 것은 법적 효력이 거의 없다. 문자, 카카오톡, 이메일, 내용증명 등을 통해 계약 종료 사실, 반환 기한, 미이행 시 조치 예정 사항을 명확히 남겨야 한다. 이는 이후 지급명령, 소송, 경매 배당요구 과정에서 임차인의 적극적 권리 행사 여부를 판단하는 핵심 자료가 된다.

보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 해야 하는 경우에는 임차권등기명령이 사실상 필수다. 임차권등기를 하지 않은 채 전출신고를 하거나 점유를 포기하면 대항력이 상실되고, 확정일자가 있더라도 우선변제권을 주장할 수 없게 된다. 실무에서는 “이사부터 하고 나중에 해결하자”는 선택이 가장 치명적인 실수로 이어진다. 반드시 등기부등본에 임차권등기가 실제로 기재된 것을 확인한 뒤 퇴거해야 한다.

 

또 하나 중요한 부분은 경매 개시 여부에 대한 상시 모니터링이다. 임대인이 채무불이행 상태에 빠지면 임차인 모르게 경매가 개시되는 경우가 많다. 경매가 시작되면 법원이 별도로 임차인에게 모든 절차를 안내해 주지 않기 때문에, 배당요구 종기를 놓치면 확정일자와 대항력이 모두 있어도 배당을 받지 못하는 상황이 발생한다. 따라서 등기부등본을 정기적으로 확인하고, 경매 개시 결정이 확인되는 즉시 배당요구 준비에 들어가야 한다.

배당요구 시에는 임대차계약서, 전입신고 사실, 확정일자 자료를 빠짐없이 제출해야 하며, 임차권등기가 되어 있다면 그 사실 역시 함께 소명해야 한다. 배당금이 보증금 전액에 미치지 못할 것으로 예상되는 경우에는 임대인을 상대로 한 보증금 반환청구소송, 가압류, 채권압류 등을 병행해 회수 가능성을 최대한 넓히는 전략이 필요하다.

 

확정일자가 있음에도 보증금을 돌려받지 못하는 또 다른 원인은 임대인의 고의적 지연 또는 편취 의도다. 근저당 사실을 숨기거나, 허위 시세를 제시하거나, 신규 임차인의 보증금으로 돌려 막기를 하다 자금이 끊긴 경우에는 단순 민사 분쟁을 넘어 형사상 사기 문제가 될 수 있다. 이 경우 형사 고소와 민사상 손해배상 청구를 병행하면 임대인에게 강한 압박이 된다.

 

결국 확정일자는 보증금 보호의 출발점일 뿐, 자동 회수 장치가 아니다. 대항력 유지, 임차권등기, 배당요구, 소송 및 집행까지 이어지는 연속적인 대응이 있어야 비로소 실질적인 보호가 완성된다. 보증금 문제가 발생했다면 기다림이 아니라 즉각적인 절차 착수가 가장 현실적인 회수 전략이라는 점을 반드시 인식해야 한다.