생활법률실전가이드: 부동산 매매 계약서 작성 시 반드시 들어가야 할 필수 조항 정리

생활법률실전가이드: 부동산 매매 계약서 작성 시 반드시 들어가야 할 필수 조항 정리

 

 

부동산 매매 계약은 단순한 거래가 아니라 수천만 원에서 수억 원의 재산이 이동하는 중대한 법률행위다. 하지만 실제 현장에서는 표준계약서 양식에 이름과 금액만 기재한 채 서둘러 계약을 체결하는 경우가 매우 많다. 문제는 분쟁이 발생했을 때다. 중개사의 말, 관행, 상식은 아무런 효력이 없고 결국 계약서에 기재된 문구 하나하나가 법적 판단의 기준이 된다. 실제 판례에서도 계약서 특약한 줄 때문에 계약금 반환 여부, 계약 해제 가능성, 손해배상 범위가 완전히 달라진 사례가 반복된다. 부동산 매매 계약서는 형식이 아니라 분쟁을 대비한 설계도라는 인식이 반드시 필요하다.

 

대출특약은 선택이 아닌 필수

 

부동산 매매 분쟁에서 가장 많은 비중을 차지하는 것이 대출 문제다. 대부분의 매수인은 대출을 전제로 계약을 체결하지만 계약서에 대출 관련 특약이 없다면 대출 불발은 매수인 책임으로 판단된다. 즉 대출이 나오지 않아 계약을 이행할 수 없게 되더라도 계약금은 포기해야 하는 구조가 된다.

따라서 대출특약은 반드시 구체적으로 기재해야 한다. 단순히 “대출 불가 시 계약 해제”라는 문구는 분쟁 시 효력이 약하다. 다음 요소가 명확히 포함되어야 한다.

대출 종류 명시(주택담보대출, 정책자금대출 등)
대출 금액 범위 명시
대출 신청 금융기관 또는 복수 기관 허용 여부
대출 심사 기한 날짜
대출 불가 시 계약 해제 및 계약금 전액 반환 문구

실무에서 가장 안전한 문구는 “본 계약은 주택담보대출 ○○원 이상 승인 시에만 효력이 발생하며, 기한 내 대출 미승인 시 계약은 무효로 하고 계약금은 전액 반환한다”는 형태다. 이 문구 하나로 계약금 분쟁의 상당수를 사전에 차단할 수 있다.

 

권리관계 정리 조항은 생명줄이다

 

계약 체결 당시 등기부등본에 존재하는 근저당권, 가압류, 가처분, 전세권, 임차권 등은 잔금 지급 전까지 모두 정리되어야 한다. 하지만 계약서에 이에 대한 명확한 조항이 없다면 매수인이 위험을 떠안게 된다.

반드시 포함되어야 할 문구는 다음과 같다.

잔금 지급일까지 모든 권리 말소 의무
말소 불이행 시 매수인의 계약 해제권
계약금 전액 반환 및 손해배상 가능 문구

“잔금일에 말소한다”는 구두 약속은 법적 효력이 없다. 실제로 잔금일에 근저당이 말소되지 않아 잔금 지급을 거부했다가 오히려 매수인이 계약 위반 책임을 지게 되는 사례도 적지 않다. 권리관계 정리 조항은 선택이 아니라 필수다.

 

실면적·용도·불법건축물 관련 조항

 

등기부상 면적과 실제 사용 면적이 다른 경우, 용도와 다르게 사용 중인 경우, 불법 증축이 존재하는 경우는 분쟁의 단골 원인이다. 특히 다가구주택, 상가주택, 구분등기 되지 않은 건물에서 문제가 자주 발생한다.

다음 사항은 계약서에 반드시 명시해야 한다.

등기부상 면적과 실제 사용 면적 차이 인정 여부

 

불법 증축 또는 용도 변경 존재 여부

 

위반 사실 발견 시 계약 해제 또는 손해배상 가능 문구

매수인이 이러한 사실을 알지 못한 상태에서 계약을 체결했다면 고지의무 위반으로 계약 취소 또는 손해배상이 인정될 수 있다. 하지만 계약서에 “현황을 확인하고 매수한다”는 문구가 무분별하게 들어가 있으면 매수인에게 불리해질 수 있다.

 

현상태 매매 조항의 한계

 

부동산 계약서에는 흔히 “현상태에서 매매한다”는 문구가 들어간다. 하지만 이 문구 하나로 모든 하자가 면책되는 것은 아니다. 판례상 다음과 같은 하자는 현상태 매매 조항이 있어도 매도인의 책임이 인정되는 경우가 많다.

누수, 결로, 구조적 균열
지속적인 하자임에도 숨긴 경우
중대한 설비 결함
고지의무를 위반한 하자

특히 매도인이 하자를 알고 있었음에도 고의로 숨긴 경우에는 계약 해제 및 손해배상까지 가능하다. 따라서 하자 관련 특약은 “매도인이 알고 있는 하자는 모두 고지하였다”라는 문구가 아닌, 하자 발생 시 책임 범위를 구체적으로 정하는 방식이 바람직하다.

 

잔금일·인도일·지연 책임 조항

 

잔금일과 인도일이 불명확하면 분쟁은 거의 확정적으로 발생한다. 잔금을 지급했는데 집을 비워주지 않거나, 인도는 했지만 잔금이 지연되는 사례가 대표적이다.

계약서에는 다음 사항이 명확히 기재되어야 한다.

잔금 지급일
인도일 및 점유 이전 시점
인도 지연 시 지연손해금 기준
인도 지연이 일정 기간 초과 시 계약 해제 가능 여부

위약금 또는 지연손해금 조항이 없다면 실제 손해를 입증해야 하는 상황이 발생해 분쟁이 길어진다.

 

계약 해제 및 위약금 조항의 명확화

 

계약 해제 가능 사유와 위약금 기준은 반드시 구체적으로 정리해야 한다. 단순히 “계약 위반 시 계약금 배액 배상”이라는 문구만으로는 부족하다.

누가 어떤 사유로 계약을 해제할 수 있는지
해제 시 계약금 처리 방식
손해배상과 위약금의 관계

이 부분이 명확하지 않으면 분쟁 시 법원의 해석에 맡겨지게 되고, 결과는 예측하기 어렵다.

 

특약사항은 분쟁 예방을 위한 핵심 장치

 

특약은 선택 사항이 아니라 분쟁 예방을 위한 핵심 장치다. 중개사의 말이나 관행은 계약서를 대신하지 않는다. 반드시 문서로 남겨야 한다.

대출, 권리관계, 하자, 인도, 잔금, 세금 부담, 관리비 정산까지 모든 쟁점은 특약으로 정리하는 것이 안전하다.

마무리 정리
부동산 매매 계약서는 단순한 종이가 아니라 분쟁 발생 시 가장 강력한 법적 무기다. 계약서에 무엇이 적혀 있느냐에 따라 계약금 포기 여부, 계약 해제 가능성, 손해배상 범위가 완전히 달라진다. 서명하기 전 반드시 모든 조항을 읽고 이해해야 하며, 불리한 문구는 수정 요구를 해야 한다. 부동산 거래에서 진짜 위험은 계약 후가 아니라 계약서 작성 순간에 이미 결정된다.

 

계약서 작성 시 중개사의 설명과 계약서 문구가 다를 때의 위험

 

실무에서 매우 자주 발생하는 문제가 중개사의 구두 설명과 계약서 내용이 서로 다른 경우다. “이건 형식적인 문구다”, “실제로는 이렇게 처리된다”라는 설명을 믿고 계약을 체결했다가 분쟁이 발생하면, 법원은 예외 없이 계약서 문구를 기준으로 판단한다. 중개사의 말은 참고자료일 뿐 법적 효력이 없기 때문이다. 따라서 계약서에 기재되지 않은 약속은 존재하지 않는 약속과 동일하게 취급된다. 대출 가능성, 하자 보수 약속, 잔금일 조정, 인도 시기 조율 등 모든 사항은 반드시 특약으로 명시해야 하며, 말로만 들은 설명은 계약서에 반영되지 않는 한 아무런 보호를 받을 수 없다.

 

세금·관리비·공과금 정산 조항의 중요성

 

부동산 매매 후 예상치 못한 분쟁 중 하나가 세금과 관리비 정산 문제다. 재산세, 종합부동산세, 관리비, 공과금의 부담 기준일을 계약서에 명확히 정하지 않으면 매도인과 매수인 사이에 책임 공방이 발생한다. 일반적으로 잔금일을 기준으로 정산하지만, 계약서에 명시되지 않으면 분쟁 시 불리해질 수 있다. 특히 재산세와 관리비 체납이 존재하는 경우, 이를 누가 부담하는지 반드시 특약으로 정리해야 한다. “체납금은 매도인이 전액 부담한다”라는 문구 하나로 이후 분쟁을 완전히 차단할 수 있다.

 

계약서 작성 후 수정·추가 시 주의사항

 

계약 체결 이후 특약을 추가하거나 내용을 수정하는 경우에도 주의가 필요하다. 구두 합의나 문자 합의만으로는 효력이 불안정하다. 반드시 계약서 여백 또는 별도 합의서에 쌍방 서명 또는 날인을 남겨야 법적 효력이 인정된다. 특히 계약금 지급 이후 조건 변경은 분쟁으로 이어질 가능성이 높으므로, 변경 사항이 있다면 즉시 문서화하는 것이 안전하다.

부동산 매매 계약서는 ‘신뢰 문서’가 아니라 ‘증거 문서’다
많은 사람들이 계약서를 신뢰의 상징으로 생각하지만, 법적으로 계약서는 분쟁을 전제로 작성하는 증거 문서다. 분쟁이 발생하지 않으면 의미 없어 보일 수 있지만, 문제가 생기는 순간 계약서 문구 하나가 수천만 원의 차이를 만든다. 따라서 계약서 작성 단계에서 귀찮음을 이유로 특약을 생략하거나 중개사의 말에 의존하는 것은 가장 위험한 선택이다.

 

최종 정리

 

부동산 매매 계약에서 손해를 보는 사람들의 공통점은 계약을 가볍게 생각했다는 점이다. 계약서는 형식이 아니라 결과를 결정하는 기준이다. 대출, 권리관계, 하자, 인도, 세금, 관리비, 해제 조건까지 하나라도 빠지면 그 빈틈은 분쟁으로 이어진다. 서명 전 마지막으로 계약서를 다시 읽고, 이해되지 않는 문구는 반드시 수정 요구를 해야 한다. 이것이 수억 원짜리 거래에서 자신을 지키는 가장 확실한 방법이다.