생활법률실전가이드: 부모명의전세계약,실제거주자가보호받는조건총정리

생활법률실전가이드:부모님 명의로 전세계약을 했어요.........

부모가 전세계약서상임차인으로 기재되어 있고 실제로는 자녀가 거주하는 형태는 현실에서 매우 흔하다. 특히 취업준비생, 사회초년생, 신혼부부가 부모의 신용이나 소득을 이용해 보증금을 맞추는 경우, 또는 부모가 대출을 받기 위해 본인명의로 계약을 체결하는 경우가 대표적이다. 문제는 전세계약이 부모명의로 되어있을 때 집주인이 보증금을 돌려주지 않거나 경매가 진행되면 실제거주자인 자녀의 권리가 어떻게 보호되는지 직관적으로 알기 어렵다는 점이다. 생활법률실전가이드는 부모명의전세계약구조에서 실제거주자가 보호받기 위해 꼭 알아야 할 기본원칙과 실전대응절차를 정리한다.

부모명의전세계약이 자주 발생하는 이유

전세계약을 체결할 때 임대인은 보통소득과 신용도가 높은 사람과 계약하기를 원한다. 자녀가 아직 소득이 불안정하거나 신용점수가 낮으면 전세대출승인이 어렵고 보증보험가입에서도 제한이 생길 수 있다. 이때 부모가 전세계약의 당사자로 들어가면 대출심사와 보증가입이 수월해지는 경향이 있다. 또한 부모가 자녀에게 전세자금을 지원하면서 본인명의로 계약을 체결해 자금을 관리하려는 목적으로 이런 구조가 만들어지기도 한다.

하지만 계약서상 임차인은 부모, 실제거주자는 자녀인 상황에서 보증금반환청구권, 대항력, 우선변제권등핵심권리가 누구에게 귀속되는지 혼란이 발생한다. 집주인과 분쟁이 발생하면 “계약서상 임차인만 상대하겠다”는 입장이 나올 수 있고, 반대로 부모와 자녀사이에서도 책임문제가 얽힐 수 있다.

주택임대차보호법의 핵심:대항력과 우선변제권

주택임대차보호법은 임차인이 일정요건을 갖추면 집이 경매나 공매에 넘어가더라도 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있도록 보호한다. 여기서 핵심개념이 바로 대항력과 우선변제권이다. 대항력이란 소유자가 바뀌더라도 새로운 집주인에게 임대차관계를 주장할 수 있는 힘을 말하고, 우선변제권은 다른 채권자 보다 전세보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리다.

대항력을 갖추기 위한 요건은 크게 두 가지다. 주택에 실제거주하는 것, 주민등록을 옮겨 주소지를 일치시키는 것이다. 여기에 추가로 전입신고 후 확정일자를 받으면 보증금에 대한 우선변제권이 생긴다. 즉 전세계약에서 실제거주자와 주민등록명의자가 누구인지가 매우 중요한 의미를 갖게 된다.

부모명의계약, 자녀실거주일 때 권리는 누구에게?

부모가 계약서상 임차인으로 기재되어 있고 자녀가 실제거주하면서 전입신고까지 마친 경우를 가정해 보자. 일반적으로 계약서의 당사자는 부모이지만 대항력취득을 위한 요건은 실제거주자에게 초점이 맞춰져 있다. 자녀가 주민등록을 옮겨 해당주택에 전입을 완료했다면 자녀는 임대차보호법상 대항력을 취득하게 된다.

다만 보증금반환청구권자라는 점에서 보면 원칙적으로 임대차계약의 당사자는 계약서상 임차인인 부모이므로 집주인에게 보증금을 청구할 수 있는 주제는 부모가 된다. 자녀가 실제 전세자금을 부담했고 집에 거주했다 하더라도 계약관계의 바깥에서 보면 법적당사자는 부모와 집주인이다. 따라서 실무에서는 부모가 자녀에게 권리를 위임하거나 공동으로 행동하는 형태가 필요하다.

전입신고와 확정일자를 받는 사람은 누가 되어야 할까

부모명의전세계약에서 가장 자주 묻는 질문은 “전입신고와 확정일자는 누가 받아야 하느냐”이다. 전입신고는 실제거주사실을 공식화하는 절차이므로 실제 사는 사람, 즉 자녀가 직접 전입하는 것이 합리적이다. 이경우 자녀는 임차인으로서 대항력을 취득하게 되고 집이 경매에 넘어가도 새로운 소유자에게 대항할 수 있다.

한편 확정일자는 주민센터나 법원 등기과에서 전세계약서에 날짜도장을 받는 절차이다. 확정일자는 계약서상의 임차인명의를 기준으로 부여되므로 부모명의계약이라면 부모이름이 기재된 계약서를 가지고 확정일자를 받게 된다. 따라서 부모가 계약서를 소지하고 확정일자를 받고, 자녀가 해당주택으로 전입신고를 하는 구조가 가장 일반적인 형태가 된다. 이조합을 통해 계약서상의 임차인과 실제거주자가 함께 보호받을 수 있는 기반이 만들어진다.

보증금반환을 요구할 수 있는 사람은 누구인가

집주인이 보증금을 돌려주지 않거나 전세사기가 의심되는 상황에서 가장 실질적인 문제는 “누가 보증금을 달라고 청구할 수 있느냐”이다. 원칙적으로 보증금반환청구권자는 임대차계약의 당사자인 부모다. 그러나 자녀가 실질적으로 보증금을 부담했고 실거주자라는 점이 명백한 경우 소송실무에서는 자녀가 부모로부터 권리를 위임받아 대리인자격으로 청구를 진행하기도한다.

가장 안전한 방식은 부모명의로 보증금반환청구소송을 제기하되 자녀를 소송대리인 또는 소송수행자로 지정해 실무를 담당하게 하는 것이다. 또한 부모가 고령이거나 건강상 문제가 있어 직접절차를 진행하기 어려운 경우 공증위임장을 통해 자녀에게 광범위한 권한을 부여하는 방법도 있다.

부모사망·가족관계변동이 있을 때문 제점

부모명의전세계약상태에서 부모가 갑자기 사망하거나 가족관계가 변동되면 상황은 더 복잡해진다. 부모가 사망한 경우 보증금반환청구권은 상속재산이 되어 법정상속인에게 승계된다. 이때 실제거주자인 자녀는 상속인 중 한 명으로서 보증금반환청구에 참여하게 된다. 가족들이 원만히 협의하면 문제가 크지 않지만 상속인사이의 분쟁이 있거나 부채가 많은 경우 보증금반환금도 복잡한 상속재산분할의 대상이 될 수 있다.

또한 이혼이나 가출 등으로 가족관계가 변한 상황에서는 계약서상의 임차인과 실제거주자사이가 완전히 멀어지는 일도 발생한다. 이 경우 실제거주자가 보증금반환을 받기 위해서는 계약서상의 임차인과 별도의 합의나 추가계약을 맺어두는 것이 필요하다. 생활법률실전가이드는 가능하다면 전세계약을 체결할 때부터 이러한 상황까지 미리 고려해 권리관계를 명확히 정리해 둘 것을 권한다.

실제분쟁상황에서 단계별 대응절차

첫 번째 단계는 현재계약구조를 정확히 파악하는 것이다. 계약서상 임차인이 누구인지, 보증금액과 계약기간은 어떻게 되는지, 추가특약은 없는지 확인해야 한다. 두 번째로 전입신고자와 실제거주자가 누구인지, 확정일자를 누가 언제 받았는지 정리해야 한다. 세 번째 단계에서는 전세계약서사본, 주민등록등본, 전입세대열람원, 확정일자부여 내역등기본증빙자료를 모아두어야 한다.

집주인이 보증금반환을 지연하거나 거부할 경우 내용증명을 통해 계약종료사실과 보증금반환요구를 공식적으로 통지한다. 이때발신인은 계약서상 임차인인 부모가 되는 것이 원칙이다. 부모가 직접 진행하기 어려우면 위임장을 통해 자녀가 대리로 발송할 수 있다. 그 후에도 해결되지 않으면 보증금반환청구소송이나 임차권등기명령신청을 검토해야 한다.

경매나 공매가 진행되는 상황에서는 대항력과 우선변제권유무가 결정적인 차이를 만든다. 실제거주자가 전입신고를 완료했고 계약서에 확정일자까지 찍혀 있다면 배당요구종기일까지 법원에 배당요구를 신청해 보증금을 최대한 보전해야 한다. 반대로 이 요건을 갖추지 못했다면 후순위권리자로 밀려 보증금을 다시 지키기 어려워질 수 있다.

부모명의전세계약을 계획할 때 미리 점검할 사항

부모명의전세계약은 여러 현실적인 이점이 있지만 권리관계를 명확히 하지 않으면 분쟁의 소지가 크다. 따라서 계약체결전 다음 사항을 꼼꼼히 검토하는 것이 좋다.

• 계약서상 임차인과 실제거주자의 관계를 어떻게 정의할지
• 보증금실질부담자가 누구인지 명확히 할 것
• 자녀가 전입신고를 하고 실거주를 할 수 있는지
• 확정일자를 누가 언제 받을 것인지
• 부모와 자녀사이의 권리·의무를 간단한 합의서로 남길 것

특히 부모가 보증금을 대부분 부담하는 경우라도 자녀가 장기간거주할 계획이라면 전입신고와 실거주사실을 토대로 자녀의 대항력을 확보하는 것이 안전하다. 반대로 부모가 투자목적으로 전세를 놓고 자녀는 단기간거주만 하는 구조라면 권리보호의 중심은 부모 쪽에 둘 수 있다.

 

부모명의전세계약은 대출, 보증보험, 신용도등 현실적인 이유로 자주 선택되는 방식이지만 보증금반환분쟁이나 경매상황이 발생했을 때 실제거주자의 권리가 어떻게 보호되는지는 별도의 법리검토가 필요하다. 전입신고와 확정일자를 누가 받았는지, 계약서상의임차인은 누구인지, 보증금을 누가실질적으로 부담했는지에 따라 이해관계가 크게 달라질 수 있다.

생활법률실전가이드의 기준에서 보면 부모명의전세계약을 준비하거나 이미 그 상태에 있는 경우라면 지금이라도 계약서사본과 전입·확정일자자료를 정리하고 부모와 자녀사이의 역할을 명확히 해두는 것이 가장 중요하다. 앞으로 전세계약을 새로 체결할 계획이라면 당장의 편의성뿐만 아니라 향후보증금회수와 분쟁가능성까지 고려해 구조를 설계해야 예상치 못한 손해를 줄일수 있다.