생활법률실전가이드: 세입자와 임대인의 보일러·수도·전기 고장 책임 소재로 분쟁이 발생했을땐?

생활법률실전가이드: 세입자와 임대인의 보일러·수도·전기 고장 책임 분쟁 해결 절차

생활법률실전가이드는 전월세 계약에서 가장 자주 발생하는 문제 중 하나인 보일러·수도·전기 등 주거 필수설비 고장으로 인한 세입자와 임대인 간 책임 분쟁 해결 방법을 정리한다. 주택의 노후도, 부품 수명, 예기치 못한 고장 등으로 인해 필수설비는 언제든 문제를 일으킬 수 있다. 그러나 고장 시점과 관리의무, 비용 부담 기준이 정해져 있음에도 많은 임대인과 세입자가 이를 잘 알지 못해 불필요한 갈등이 생긴다. 주거 설비 문제는 즉각적인 해결이 필요하며 법적 기준 또한 명확한 편이다. 이 글에서는 첫 번째로 접근하는 방식과 두 번째로 접근하는 방식으로 나누어 실질적인 해결 전략을 제시한다.

첫 번째로 접근하는 방식: 고장 원인 파악과 책임 구조 이해

보일러·수도·전기 고장이 발생하면 가장 먼저 해야 할 행동은 상황을 기록하고 원인을 파악하는 것이다. 생활법률실전가이드는 고장 사진, 동영상, 물 누수 흔적, 배관 소음 등 객관적인 기록 확보를 필수 단계로 제시한다. 이후 고장 시점을 세입자가 최초 인지한 날짜를 정확히 기록해야 한다. 임대인과의 분쟁에서 시간 기록은 매우 강력한 근거로 작용한다.

주택임대차보호법 및 민법에 따르면 보일러, 수도, 전기 등 기본적 주거 설비의 유지·보수 의무는 원칙적으로 임대인에게 있다. 이는 세입자가 정상적인 사용 범위에서 생활하던 중 발생한 고장이라면 임대인이 수리비를 부담해야 한다는 의미다. 반면 세입자의 과실로 인한 고장(예: 과도한 힘으로 수도 손잡이 파손, 물건을 떨어뜨려 세면대 균열 등)의 경우 세입자가 전액 부담한다.

임대인이 부담해야 하는 설비 항목은 다음과 같이 정리할 수 있다.

• 보일러 전체 고장 및 주요 부품 교체
• 전기 합선, 누전, 노후 전기 배선 교체
• 수도 누수, 배관 파손, 노후 배관 교체
• 싱크대 배수 문제(노후로 인한 것)

반면 세입자 부담의 대표 사례는 다음과 같다.

• 샤워기 헤드 파손(고의·부주의)
• 막힌 배수구(음식물·머리카락 과다 유입)
• 조명 교체(소모품 성격)
• 세입자 설치 가전으로 인한 합선

이처럼 기본 설비의 수리 책임은 명확하지만, 임대인이 비용 부담을 회피하는 경우가 많다. 이때 필요한 것은 ‘고지 절차의 공식화’이다. 문자·카톡만으로 연락하지 말고, 고장 상황을 정확히 기록한 후 사진과 함께 “임대차계약에 따른 수리 의무 요청”이라는 문구를 넣어 임대인에게 전달하는 것이 좋다. 이는 법적 증거가 된다.

두 번째로 접근하는 방식: 임대인 거부 시 법적 절차, 공과금 분쟁 해결, 지자체 지원 활용

임대인이 수리를 거부하거나 비용 전액을 세입자에게 부담시키려 한다면 보다 강화된 절차가 필요하다. 생활법률실전가이드는 첫 조치로 “내용증명 발송”을 추천한다. 내용증명에는 고장 상황, 수리 필요성, 법적 근거, 기한 등을 명확히 적는다. 내용증명은 법적 효력은 없지만 임대인에게 심리적 압박과 책임 경고 효과가 매우 크다.

고장이 심각하여 즉시 수리가 필요한 경우 세입자가 먼저 수리한 뒤 영수증을 첨부해 임대인에게 비용 청구(구상권 행사)가 가능하다. 이는 판례에서도 인정되는 절차다. 단, 노후도에 따른 보일러 교체 비용처럼 큰 금액은 사전에 임대인 협의나 내용증명이 필요하다.

임대인이 끝까지 거부하면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청을 할 수 있다. 위원회에서는 고장 원인, 시설 노후 여부, 임대인의 유지·보수 의무 등을 판단하여 조정안을 제시한다. 실제로 수리비 부담 비율을 정해주는 경우가 많아 분쟁 해결률이 높다.

수도 요금이나 전기요금 증가로 인한 공과금 분쟁도 자주 발생한다. 누수·합선 문제로 공과금이 비정상적으로 증가했다면 임대인이 관련 비용을 일부 부담해야 한다. 지자체 수도사업소에서 누수 감면 신청도 가능하고, 전기요금의 경우 한국전력에서 원인 조사 후 감액이 적용될 수 있다.

결론

생활법률실전가이드 기준에서 세입자와 임대인 간 설비 고장 분쟁은 법적 기준이 명확한 만큼 절차만 제대로 따르면 대부분 해결된다. 기록 확보 → 고지 절차 공식화 → 내용증명 → 조정위원회 → 비용 청구 등의 단계로 진행하면 불필요한 갈등을 막고 정당한 권리를 지킬 수 있다.