생활법률실전가이드: 세입자와 임대인의 보일러·수도·전기 고장 책임 소재로 분쟁이 발생했을땐?

생활법률실전가이드: 세입자와 임대인의 보일러·수도·전기 고장 책임 분쟁 해결 절차

생활법률실전가이드는 전월세 계약에서 가장 자주 발생하는 문제 중 하나인 보일러·수도·전기 등 주거 필수설비 고장으로 인한 세입자와 임대인 간 책임 분쟁 해결 방법을 정리한다. 특히 겨울철 갑작스러운 보일러 고장, 한밤중 누전으로 인한 전기 차단, 장기간 방치된 누수로 인해 벽지가 들뜨고 곰팡이가 번지는 상황은 세입자 입장에서 생활 자체가 어려워지는 심각한 문제다. 이때 임대인은 “원래 오래된 집이라 어쩔 수 없다”, “세입자가 잘못 써서 고장 났다”라는 말로 책임을 회피하고, 세입자는 “당장 수리를 해야 사는데 누구에게 비용을 요구해야 하는지”부터 막막해지는 경우가 많다.

하지만 주택임대차보호법과 민법의 기본 원칙은 비교적 명확하다. 주거용 건물은 최소한의 주거 기능을 유지할 수 있는 상태로 제공되어야 하고, 그에 필요한 보수·교체·유지관리 의무는 원칙적으로 임대인에게 있다. 세입자는 통상적인 사용 범위 내에서 주택을 사용하면서 발생한 자연 노후·설비 고장에 대해 임대인에게 수리를 요구할 수 있고, 임대인은 이를 이유 없이 거절하기 어렵다. 그럼에도 불구하고 실제 현장에서는 “계약서에 썼으니 세입자 부담이다”, “월세 깎아줬으니 수리는 네가 알아서 해라”와 같은 주장이 반복되며 분쟁이 장기화되곤 한다.

주거 설비 고장은 단순히 편의의 문제가 아니라 난방·위생·안전과 직결된 만큼 즉각적인 해결이 필요하다. 특히 보일러 고장으로 난방과 온수가 모두 끊긴 겨울, 누전 위험이 의심되는 전기 설비, 장기간 방치된 누수로 인한 전기 합선·곰팡이 발생은 세입자의 건강과 생명·신체 안전에도 영향을 미칠 수 있다. 생활법률실전가이드는 이러한 상황에서 세입자가 감정 싸움이 아닌 ‘법과 절차’에 기반해 임대인과 분쟁을 해결할 수 있도록 첫 번째 접근 방식과 두 번째 접근 방식으로 나누어 실질적인 전략을 제시한다.

첫 번째로 접근하는 방식: 고장 원인 파악과 책임 구조 이해

보일러·수도·전기 고장이 발생하면 가장 먼저 해야 할 행동은 상황을 기록하고 원인을 최대한 객관적으로 파악하는 것이다. 생활법률실전가이드는 고장 부위 사진·동영상 촬영, 누수 흔적·곰팡이 번짐·벽지 변색 기록, 차단기 내려간 시점과 전기 사용 현황 등을 남기는 것을 필수 단계로 제시한다. 특히 보일러 에러코드 화면, 바닥 난방이 되지 않는 영상, 수도 계량기 이상 동작 여부 등은 나중에 수리기사 소견서·법적 분쟁에서 중요한 자료가 된다. 또한 세입자가 고장을 최초 인지한 날짜와 임대인에게 처음 알린 날짜를 구분해 기록해 두는 것도 중요하다. “언제 누구에게 어떤 방식으로 고장을 알렸는지”가 분쟁의 핵심 쟁점이 되는 경우가 많기 때문이다.

주택임대차보호법과 민법의 기본 원칙에 따르면 보일러, 수도, 전기, 배관 등 기본적 주거 설비의 유지·보수 의무는 원칙적으로 임대인에게 있다. 즉, 세입자가 정상적인 범위에서 생활하던 중 노후·마모·자연 고장으로 설비가 고장난 경우에는 임대인이 수리를 진행하고 비용도 부담하는 것이 기본 구조다. 세입자는 집을 철저히 새것처럼 유지할 의무가 있는 것이 아니라, 통상적인 주의의무를 다해 사용하는 정도로 충분하며, 그 범위 안에서 발생하는 설비 고장에 대해 임대인에게 책임을 요구할 수 있다.

반대로 세입자의 명백한 과실로 인한 고장은 세입자 부담 범위에 포함된다. 예를 들어 다음과 같은 경우다.

• 강한 충격으로 세면대·변기·수도꼭지를 파손한 경우
• 콘센트에 과도한 전기제품을 무리하게 연결해 합선을 유발한 경우
• 배수구에 기름·이물질을 반복적으로 버려 배관 막힘을 초래한 경우
• 보일러실에 물건을 적재해 장비를 눌러 파손한 경우

이처럼 임대인 부담 항목과 세입자 부담 항목은 명확하게 구분할 필요가 있다. 생활법률실전가이드 기준으로 정리하면 다음과 같다.

• 임대인 부담 가능성이 높은 설비 : 보일러 본체 및 열교환기·순환펌프·배관 누수, 노후 전기배선·누전차단기 불량, 천장·벽체 내 배관 파손, 오래된 수도관 부식, 노후로 인한 싱크대 하부 누수, 창틀 하자로 인한 빗물 유입 등
• 세입자 부담 가능성이 높은 설비 : 샤워기 헤드·호스 단순 파손, 변기 막힘(휴지·물티슈·이물질 투입), 세입자가 설치한 정수기·세탁기·건조기로 인한 누수, 개인이 설치한 전열기기로 인한 과부하 등

실무에서 자주 등장하는 쟁점은 임대인이 “집이 오래되어서 어쩔 수 없다”, “계약할 때 노후된 집인 거 알고 들어왔으니 세입자가 감수해야 한다”라고 주장하는 경우다. 그러나 집이 노후되었을수록 오히려 임대인의 설비 유지·보수 의무는 더 중요해진다. 세입자가 ‘노후 주택’에 입주했다는 이유만으로 보일러·수도·전기 설비까지 모두 자기 부담으로 수리해야 하는 것은 아니다. 계약서에 “수리는 모두 세입자 부담”이라는 문구가 있다고 하더라도, 법에서 임대인의 기본적인 수선의무로 보는 범위를 일방적으로 모두 떠넘긴 조항은 무효로 판단될 여지도 있다.

따라서 고장이 발생하면 우선 임대인에게 서면 또는 메신저로 고장 사실을 통보해야 한다. 전화 통화로만 이야기하면 나중에 “그런 연락 받은 적 없다”는 말이 나올 수 있기 때문에, 문자·카카오톡·이메일 등 기록이 남는 방식으로 다음과 같이 보내는 것이 좋다. “○○년 ○월 ○일부터 보일러 난방이 되지 않고 있으며, 임대차계약에 따른 기본 주거 설비 수리 의무에 따라 빠른 조치를 요청드립니다. 현재 상태 사진을 함께 첨부합니다.” 이런 식의 통보는 나중에 임대인 책임 범위를 판단할 때 매우 중요한 근거가 된다.

두 번째로 접근하는 방식: 임대인 거부 시 법적 절차, 비용 정산, 분쟁조정 활용

임대인이 책임을 인정하고 신속하게 수리를 진행하면 가장 이상적이지만, 현실에서는 “나중에 보자”, “다음 세입자 들어올 때 고치겠다”, “세입자가 반반 부담해야 한다”는 식으로 시간을 끄는 경우가 적지 않다. 난방·온수·전기처럼 당장 생활이 불가능할 정도의 설비라면 세입자가 먼저 긴급 수리를 진행하고, 그 비용을 나중에 임대인에게 청구할 수도 있다. 이때 생활법률실전가이드는 세입자가 반드시 다음 사항을 지키라고 안내한다.

• ① 고장 사실을 임대인에게 먼저 통보하고, 수리를 요청한 사실을 문자·카톡으로 남길 것
• ② 임대인이 아무 조치를 하지 않거나 명확히 거부한 정황을 캡처해 둘 것
• ③ 수리업체를 부른 뒤 견적서·진단서·영수증을 모두 보관할 것
• ④ 수리 전·후 사진과 기사 설명(노후·자연고장 여부)을 메모해 둘 것

이렇게 준비해 두면 나중에 임대인에게 수리 비용 상환을 요구하거나, 주택임대차분쟁조정위원회·법원에 분쟁을 제기할 때 “세입자가 임의로 한 과도한 수리가 아니라, 임대인의 의무를 대신 이행한 것”이라는 점을 입증하기 쉬워진다. 특히 보일러·전기·배관처럼 구조적 설비에 대한 수리는 임대인의 책임으로 판단되는 경우가 많아, 수리비 전액 또는 상당 부분을 돌려받는 사례가 실제로 많이 존재한다.

임대인이 수리·비용 부담을 끝까지 거부할 경우에는 한 단계 더 나아간 절차가 필요하다. 생활법률실전가이드는 다음과 같은 순서를 추천한다.

• 1단계 – 내용증명 발송 : 고장 경위, 임대인에게 요청한 기록, 수리 필요성, 법적 근거(임대인의 수선의무), 수리비 내역, 요구사항(수리 진행 또는 비용 상환)을 정리해 우체국 내용증명으로 발송한다. 이는 법적 강제력은 없지만, 분쟁의 심각성을 알리고 임대인의 태도를 바꾸는 심리적 압박 효과가 크다.
• 2단계 – 주택임대차분쟁조정위원회 신청 : 조정위원회는 임대차 보증금·연체·수리비·원상복구 등 다양한 분쟁을 빠르게 조정해 주며, 비용도 소송에 비해 저렴하다. 위원회는 설비 고장의 원인·노후도·임대차 기간·임대인의 대응 등을 종합해 수리비 분담 비율, 임대료 감액, 계약해지 가능 여부 등에 대한 조정안을 제시한다.
• 3단계 – 민사 소송·소액사건심판 : 수리비가 크거나, 장기간 누수·고장 방치로 인해 벽지·마루·가구 손상 등 2차 피해까지 발생한 경우 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있다. 3천만 원 이하 소액이면 소액사건심판으로 비교적 간단하게 진행 가능하다.

공과금과 연결된 분쟁도 자주 발생한다. 예를 들어 보이지 않는 곳에서 오랫동안 누수가 발생해 수도요금이 갑자기 몇 배로 치솟은 경우, 누수 원인이 건물 배관 노후·시공 불량에서 비롯되었다면 그 부분은 임대인과 수도사업소에서 일정 부분 조정이 가능하다. 지자체 수도사업소의 ‘누수 감면 제도’를 통해 요금 조정을 신청할 수 있고, 이 과정에서 누수 원인이 어디에 있었는지가 중요해진다. 전기요금도 마찬가지로, 누전·합선 등 설비 결함으로 인한 과다 요금이 확인되면 한국전력 측의 점검과 함께 일부 조정이 이루어질 수 있으며, 설비의 유지관리 주체가 임대인인지 세입자인지에 따라 책임 범위도 달라진다.

설비 고장이 장기간 방치되면서 주거 환경이 심각하게 악화된 경우, 단순 수리비를 넘어서 차임(월세) 감액 또는 계약 해지까지 검토할 수 있다. 예를 들어 겨울 내내 난방이 되지 않아 전기난로로 버텨야 했거나, 화장실 누수로 인해 곰팡이와 악취가 심각한 상태인데 임대인이 수리를 지연한 경우, 세입자는 “임대 목적물의 일부 멸실·사용수익 제한”을 이유로 차임감액 또는 계약해지를 주장할 수 있다. 물론 이런 단계까지 가기 위해서는 사진·영상·공과금 영수증·의사의 소견서·분쟁조정 기록 등 구체적인 증거를 충분히 축적해 두는 것이 필수다.

 

생활법률실전가이드 기준에서 세입자와 임대인 간 보일러·수도·전기 설비 고장 분쟁은 감정싸움으로만 접근할 문제가 아니다. 고장 시점과 경위, 설비 노후도, 세입자의 사용 방식, 임대인의 대응 태도 등 여러 요소를 차분히 정리하고, 사진·영상·영수증·문자 기록을 통해 객관적인 근거를 모으는 것이 첫 출발점이다. 그 위에 임대인의 기본적인 수선의무 원칙을 적용해 책임 구조를 정리하고, 고지 절차 공식화 → 내용증명 → 분쟁조정위원회 → 비용 청구 및 필요한 경우 소송이라는 단계적 절차를 따라가면 대부분의 분쟁에서 세입자의 권리를 상당 부분 회복할 수 있다.

집은 단순한 상품이 아니라 일상과 안전, 건강이 유지되는 공간이다. 노후 설비·반복 고장을 무조건 세입자 탓으로 돌리거나, 임대인에게 무조건적인 양보를 요구하는 방식은 더 이상 통하지 않는다. 법에서 정한 기본 원칙과 절차를 알고, 필요한 기록을 차근차근 쌓아 두기만 해도 훨씬 덜 지치고, 더 합리적인 방식으로 문제를 풀어갈 수 있다. 세입자는 ‘민원인이자 권리자’라는 점, 임대인은 ‘수익자이자 의무자’라는 점을 기억하고, 각자의 위치에서 합리적인 해결책을 찾는 것이 가장 현명한 분쟁 관리 방법이다.