생활법률실전가이드: 가족 간 집 거래, 이렇게 하면 세금 줄일 수 있다!

가족 간 집 거래, 이렇게 하면 세금 줄일 수 있다! 증여세·양도세·취득세 절세 전략 총정리

 

부모와 자녀 사이에 부동산을 거래할 때 많은 사람들이 "가족끼리인데 싸게 팔면 되지 않을까?"라고 생각한다. 하지만 세법은 가족 간 거래를 일반 거래와 다르게 취급한다. 시가보다 낮은 가격으로 거래하면 증여세 문제가 발생할 수 있고, 양도소득세와 취득세도 각각 별도로 검토해야 한다.

특히 가족 간 부동산 거래는 거래 방식에 따라 수천만 원의 세금 차이가 발생할 수 있으므로 사전에 세법 규정을 정확히 이해하는 것이 중요하다. 이번 글에서는 실제 사례를 통해 증여세, 양도소득세, 취득세가 어떻게 적용되는지 알아본다.

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특수관계자 간 거래란 무엇인가?

세법에서는 다음과 같은 관계를 특수관계자로 규정한다.

• 6촌 이내 혈족
• 4촌 이내 인척
• 배우자

이러한 특수관계자 간 거래에서 시가보다 낮은 가격으로 자산을 취득하면 그 차액 일부 또는 전부를 증여로 간주할 수 있다.

즉, 부모가 자녀에게 집을 싸게 팔았다고 해서 단순 매매로 끝나는 것이 아니라 증여세 문제가 함께 발생할 수 있다는 뜻이다.

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사례로 알아보는 가족 간 주택 거래

다음과 같은 상황을 가정해 보자.

• 아버지 : 조정대상지역 주택 1채 보유
• 어머니 : 조정대상지역 주택 1채 보유
• 아들 A : 무주택자

어머니 소유 주택의 시가는 11억 원이다.

하지만 아들 A는 해당 주택을 8억 2천만 원에 매수했다.

결과적으로 시가 대비 2억 8천만 원의 경제적 이익을 얻은 셈이다.

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저가 양수 시 증여세는 어떻게 계산될까?

상속세 및 증여세법 제35조에 따르면 특수관계인으로부터 시가보다 낮게 자산을 취득한 경우 증여세가 과세될 수 있다.

다만 무조건 과세되는 것은 아니다.

증여세 과세 기준

기준금액은 다음 중 작은 금액이다.

• 시가의 30%
• 3억 원

이번 사례의 경우

• 시가 11억 원
• 시가의 30% = 3억 3천만 원
• 기준금액 = 3억 원

실제 차액은 2억 8천만 원이므로 기준금액인 3억 원에 미달한다.

따라서 증여세는 과세되지 않는다.

즉 아들은 2억 8천만 원 상당의 이익을 얻었지만 증여세 부담은 발생하지 않는다.

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양도소득세는 실제 거래가가 아닌 시가로 계산될 수 있다

많은 사람들이 증여세만 생각하지만 실제로는 양도소득세 문제가 더 중요할 수 있다.

소득세법 제101조의 부당행위계산부인 규정에 따르면 특수관계자 간 거래에서 지나치게 낮은 가격으로 거래한 경우 세무서는 실제 거래가가 아닌 시가를 기준으로 양도세를 계산할 수 있다.

부당행위계산부인 적용 기준

다음 중 하나에 해당하면 적용된다.

• 시가와 거래가액 차이가 3억 원 이상
• 시가 대비 차이가 5% 이상

이번 사례에서는

• 시가 11억 원
• 거래가액 8억 2천만 원
• 차액 2억 8천만 원
• 시가 대비 약 25%

따라서 5% 기준을 초과해 부당행위계산부인 규정이 적용된다.

결국 어머니는 실제 거래가인 8억 2천만 원이 아니라 시가인 11억 원을 기준으로 양도소득세를 계산해야 한다.

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다주택자의 경우 양도세 부담은 더 커질 수 있다

사례에서는 아버지와 어머니가 각각 주택을 보유하고 있으므로 세대 기준 다주택 상태가 될 수 있다.

이 경우

• 양도소득세 중과 가능
• 장기보유특별공제 배제 가능

등의 문제가 발생할 수 있어 세 부담이 크게 늘어날 수 있다.

반면 어머니가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하고 있다면 상황은 달라진다.

• 2년 이상 보유
• 2년 이상 거주

요건을 충족한 경우 양도가액 12억 원 이하 범위에서는 비과세 적용이 가능하다.

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취득세는 증여보다 매매가 유리할 수 있다

이번 사례에서 아들은 실제로 대금을 지급하고 주택을 취득했다.

따라서 세법상 유상취득에 해당하며 일반 취득세율이 적용된다.

하지만 동일한 주택을 증여 방식으로 이전받는다면 상황이 달라진다.

특히 부모가 다주택자인 상태에서 자녀에게 주택을 증여하는 경우 취득세 중과 규정이 적용될 수 있다.

일부 사례에서는 최대 12% 수준의 취득세가 부과될 수 있으므로 주의가 필요하다.

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가족 간 집 거래의 절세 포인트

가족 간 부동산 거래에서는 단순히 싸게 파는 것이 절세가 아니다.

오히려 다음 세 가지를 동시에 고려해야 한다.

1. 증여세 검토

시가와 거래가 차액이 증여세 과세 기준을 넘지 않도록 설계한다.

2. 양도소득세 검토

1세대 1주택 비과세 요건과 보유·거주 기간을 미리 점검한다.

3. 취득세 검토

가능하면 유상거래 구조를 활용해 취득세 중과를 피하는 방법을 검토한다.

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마무리

가족 간 부동산 거래는 단순한 집 매매가 아니다.

증여세, 양도소득세, 취득세가 동시에 적용될 수 있으며 거래 구조에 따라 세 부담이 크게 달라질 수 있다.

특히 시가보다 낮게 거래하는 경우에는 증여세만 생각하기 쉽지만 실제로는 양도소득세와 취득세가 더 큰 영향을 미칠 수 있다.

따라서 가족 간 주택 이전을 계획하고 있다면 거래 시점, 가격, 보유 구조를 종합적으로 검토하고 전문가 상담을 거친 후 진행하는 것이 가장 안전한 절세 전략이다.