생활법률실전가이드: 전세에서 월세로 전환 요구받았을 때 합법 기준과 세입자 대응 전략

생활법률실전가이드: 전세에서 월세로 전환 요구받았을 때 합법 기준과 세입자 대응 전략

최근 집주인으로부터 “전세를 월세로 바꿔달라”는 요구를 받는 세입자가 급격히 늘고 있다. 금리 인상과 대출 규제, 전세 수요 감소가 겹치면서 임대인 입장에서는 전세 유지가 부담이 되는 상황이 많아졌기 때문이다. 하지만 전세에서 월세로의 전환은 단순한 협의 문제가 아니라 법적 기준과 절차가 명확히 존재하는 영역이다. 이 글은 전세에서 월세로 전환 요구를 받았을 때 세입자가 반드시 알아야 할 합법 기준과 실제 대응 전략을 정리한다.

전세에서 월세로 전환, 집주인이 일방적으로 요구할 수 있을까

결론부터 말하면 임대인은 세입자의 동의 없이 전세를 월세로 일방 전환할 수 없다. 임대차계약은 당사자 간 합의로 체결되는 계약이기 때문에 계약 내용 변경 역시 쌍방 합의가 전제되어야 한다. 즉 기존 전세계약이 유효하게 유지되고 있는 동안에는 임대인의 일방적 월세 전환 요구는 법적 강제력이 없다.

특히 계약기간이 남아 있는 상태에서 “전세 유지가 어렵다” “대출이자 부담이 크다” “월세로 바꾸지 않으면 계약을 해지하겠다” 와 같은 발언은 법적으로 정당한 사유가 되지 않는다. 세입자가 이에 응하지 않았다는 이유만으로 계약해지나 퇴거를 요구하는 것은 허용되지 않는다.

전세 → 월세 전환이 가능한 경우와 불가능한 경우

전세에서 월세로의 전환이 합법적으로 가능한 경우는 제한적이다. 대표적인 구분 기준은 다음과 같다.

• 계약 만료 시점에서 새로운 계약으로 전환하는 경우
• 세입자가 명시적으로 월세 전환에 동의한 경우
• 전세금 일부 반환 + 월세 지급 구조로 합의한 경우

반대로 다음과 같은 경우에는 전환 요구가 위법하거나 무효가 될 가능성이 높다.

• 계약기간 중 일방적으로 월세 전환을 요구하는 경우
• 동의하지 않으면 나가라고 압박하는 경우
• 전세금 반환 능력 없이 월세 전환을 강요하는 경우
• 계약서 특약 없이 구두로만 요구하는 경우

전세에서 월세로 전환할 때 적용되는 법정 전환율

전세를 월세로 전환할 경우 월세 금액은 임대인 마음대로 정할 수 있는 것이 아니다. 주택임대차보호법과 시행령에서는 전세금의 월세 전환 시 적용할 수 있는 법정 전환율 상한을 정하고 있다.

현재 기준으로 전월세 전환율은 기준금리에 일정 비율을 더한 상한선이 존재하며, 이를 초과하는 월세 요구는 위법 소지가 있다. 예를 들어 전세금 일부를 돌려주고 그 금액에 대해 과도한 월세를 책정하는 경우 부당한 임대료 청구로 다툼의 대상이 될 수 있다.

세입자가 동의하지 않았을 때 계약은 어떻게 될까

세입자가 월세 전환에 동의하지 않는 경우 기존 전세계약은 그대로 유지된다. 임대인이 이를 이유로 계약갱신을 거절하거나 보증금 반환을 지연한다면 이는 별도의 임대차 분쟁 사유가 된다.

특히 계약갱신청구권 요건을 충족하는 세입자의 경우 월세 전환 요구를 거절하더라도 정당한 갱신 거절 사유가 없는 한 기존 조건으로 계약을 연장할 수 있다.

전세 → 월세 전환 요구 시 세입자의 실전 대응 절차

집주인으로부터 월세 전환 요구를 받았다면 다음과 같은 순서로 대응하는 것이 안전하다.

• 요구 내용을 문자·카카오톡 등 기록으로 남기기
• 계약서상 전세계약 조건 재확인
• 전환율 상한 기준 계산
• 동의 여부를 명확히 서면으로 전달
• 압박·강요가 있을 경우 내용증명 발송

만약 임대인이 월세 전환을 강요하며 보증금 반환 지연, 퇴거 압박, 출입 방해 등을 시도한다면 이는 명백한 위법 행위가 될 수 있으며 법적 대응의 근거가 된다.

전세에서 월세로 전환 시 반드시 계약서에 들어가야 할 내용

세입자가 월세 전환에 동의하는 경우라도 반드시 새로운 계약서 또는 특약을 통해 다음 사항을 명확히 해야 한다.

• 반환되는 전세금 금액과 지급 시점
• 월세 금액 및 산정 기준
• 전환 적용 시작일
• 추후 전세 복귀 가능 여부
• 보증금 미반환 시 책임 조항

이 중 하나라도 빠진 상태에서 구두 합의만으로 전환할 경우 추후 분쟁 발생 가능성이 매우 높다.

 

전세에서 월세로의 전환은 임대인의 요구 사항이 아니라 세입자의 선택과 동의가 전제되어야 하는 계약 변경이다. 계약기간 중 일방적 전환 요구는 법적으로 효력이 없으며, 전환이 이뤄지더라도 법정 전환율과 서면 계약은 필수다. 전세 → 월세 전환 요구를 받았다면 감정적으로 대응하기보다 법적 기준과 기록을 중심으로 차분히 대응하는 것이 보증금과 주거권을 지키는 가장 확실한 방법이다.

 

집주인이 월세 전환을 요구하며 자주 사용하는 압박 논리 분석

전세에서 월세로의 전환 요구 과정에서 임대인이 자주 사용하는 표현들은 일정한 패턴을 가진다. “요즘 전세가 없다”, “은행 이자가 너무 올라 더는 감당이 안 된다”, “다른 세입자도 다 월세로 바꿨다”와 같은 말은 심리적 압박을 주기 위한 표현일 뿐 법적 근거가 되지 않는다. 특히 “동의하지 않으면 다음 계약은 없다”거나 “보증금을 제때 돌려주기 어렵다”는 식의 발언은 사실상 간접적인 계약 조건 변경 강요에 해당할 수 있다.

이러한 압박이 반복될 경우 세입자는 단순 협상 상황이 아니라 향후 분쟁을 염두에 둔 대응으로 전환해야 한다. 임대인의 요구가 지속적으로 기록으로 남아 있다면, 이는 추후 계약갱신 분쟁이나 보증금 반환 지연 분쟁에서 세입자에게 유리한 정황 증거로 작용할 수 있다.

전세금 반환 능력 없는 월세 전환 요구의 위험성

실무에서 특히 위험한 유형은 임대인이 전세금을 즉시 반환할 능력이 없으면서 월세 전환을 요구하는 경우다. 전세금을 돌려주지 않고 월세만 받겠다는 구조는 세입자에게 보증금 회수 리스크를 장기간 떠안게 만드는 결과로 이어질 수 있다. 이런 상황에서 월세 전환에 동의하면 세입자는 보증금을 돌려받지 못한 상태로 새로운 계약 구조에 묶이게 된다.

이 경우 세입자는 반드시 전세금 반환 시점과 금액을 계약서에 명확히 기재해야 하며, 반환 기한이 불명확하거나 “차차 정산한다”는 표현이 포함된 계약은 피해야 한다. 전세금 반환이 선행되지 않는 월세 전환은 세입자에게 구조적으로 불리하다는 점을 명확히 인식해야 한다.

월세 전환 요구와 계약갱신청구권의 관계

많은 세입자들이 혼동하는 부분이 월세 전환 요구와 계약갱신청구권의 관계다. 계약갱신청구권은 기존 계약 조건을 유지한 상태에서 행사하는 권리이므로, 월세 전환 요구에 동의하지 않았다는 이유로 갱신이 거절될 수는 없다. 임대인이 월세 전환 거절을 이유로 갱신을 거절한다면 이는 부당한 거절로 판단될 여지가 크다.

특히 임대인이 월세 전환을 조건으로만 갱신을 허용하겠다고 말하는 경우, 이는 실질적으로 계약 조건 변경을 강요하는 행위로 평가될 수 있다. 이런 상황에서는 갱신 요구 의사를 명확히 기록으로 남기고, 거절 사유를 서면으로 요구하는 것이 중요하다.

분쟁으로 번질 가능성이 있을 때 사전 예방 전략

전세에서 월세 전환 요구가 반복되고 분위기가 경직된다면, 세입자는 단기 대응과 중장기 전략을 함께 고려해야 한다. 단기적으로는 요구 내용을 모두 기록으로 남기고, 중장기적으로는 보증금 회수 안전장치를 검토해야 한다.

임차권등기명령 가능성 점검
보증보험 유지 또는 신규 가입 가능 여부 확인
계약 만료 시점과 갱신권 행사 가능 여부 정리
전세금 반환 지연 시 법적 절차 준비

이러한 준비는 실제 분쟁이 발생하지 않더라도 세입자의 협상력을 높이는 역할을 한다. 임대인 역시 세입자가 절차를 알고 있다는 점을 인식하면 무리한 요구를 철회하는 경우가 많다.

마무리 정리

전세에서 월세로의 전환은 시장 흐름의 문제이지 세입자의 의무가 아니다. 임대인의 사정이 어떠하든 계약 조건 변경은 반드시 세입자의 명확한 동의가 필요하며, 그 과정은 법정 기준과 서면 계약을 통해 관리돼야 한다. 월세 전환 요구를 받았을 때 가장 위험한 선택은 애매하게 응답하거나 구두 합의에 기대는 것이다. 기록과 기준, 그리고 절차를 지키는 것이 결국 주거권과 보증금을 지키는 가장 현실적인 전략이다.

 

또한 임대인이 월세 전환 요구를 반복하면서 계약 해지 가능성을 암시하거나 보증금 반환을 지연시키는 경우 이는 단순 협의가 아닌 권리침해로 평가될 수 있다. 이러한 정황은 추후 분쟁 발생 시 세입자의 정당성을 뒷받침하는 중요한 자료가 된다.