생활법률실전가이드: 계약갱신청구권사용했는데거절당한경우세입자대응전략

생활법률실전가이드:계약갱신청구권사용했는데 거절당한 경우 세입자대응전략

 

계약갱신청구권은 세입자의 주거안정을 위해 도입된 제도지만 현실에서는 집주인의 거절로 분쟁이 발생하는 사례가 매우 많다. 특히 “실거주예정이다”“직계가족이 들어온다”“이미 매도계약이 체결됐다”는 이유로 갱신요구를 거절당한 세입자들이 법적으로 어디까지 대응할 수 있는지 혼란을 겪는다. 계약갱신청구권은 무조건적인 권리가 아니며 거절사유가 적법한지 여부에 따라 결과가 완전히 달라진다. 이 글은 계약갱신청구권을 행사했음에도 거절당한 경우 세입자가 취할 수 있는 법적대응과 실제 분쟁해결기준을 실무중심으로 정리한다.

 

계약갱신청구권의 법적구조부터 정확히 이해해야 한다

주택임대차보호법에 따르면 세입자는 최초임대차기간 2년이 끝난 후 1회에 한하여 추가 2년의 계약갱신을 요구할 수 있다. 이 권리는 강행규정에 가깝기 때문에 계약서특약으로 배제하거나 포기각서를 받더라도 원칙적으로 효력이 없다. 다만 법에서 정한 정당한 거절사유가 있는 경우 임대인은 갱신요구를 거절할 수 있다.

즉 분쟁의 핵심은 세입자가 권리를 행사했는지가 아니라 임대인의 거절사유가법에서 인정되는 사유인지 여부다.

집주인이 갱신을 거절할 수 있는 법정사유

임대인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 사유는 주택임대차보호법에 명확히 열거돼 있다. 다음 사유에 해당하지 않으면 거절은 위법이 될 수 있다.

• 임대인 또는 직계존비속의 실거주
• 세입자의 차임연체가 2기 이상인 경우
• 무단전대 또는 중대한 계약위반
• 건물철거 또는 재건축이 확정된 경우
• 주택의 멸실 또는 사용불가능상태

문제는 이 사유들이 실제현장에서 악용되는 경우가 많다는 점이다. 특히 가장 빈번한 분쟁유형은 ‘실거주’를 이유로 한 갱신거절이다.

실거주거절의 요건과 허위실거주판단기준

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하려면 단순한 의사표시만으로는 부족하다. 실제로 계약종료 후 해당주택에 거주해야 하며 상당기간실거주가 유지돼야 한다. 판례와 실무에서는 통상 2년 내외의 실거주가 요구되는 경향이 강하다.

다음과 같은 정황이 확인되면 허위실거주로 판단될 가능성이 높다.

• 세입자퇴거 후 곧바로 제삼자에 게재임대
• 단기간거주 후 월세 또는 전세로 전환
• 실거주자전입신고미이행
• 동일건물다수세대에서 동일사유반복

이경우 세입자는 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있다. 손해배상액은 통상 갱신으로 얻을 수 있었던 2년간의 임대차이익, 이사비용, 임차료상승분등이 기준이 된다.

집주인이 매매를 이유로 거절한 경우의 대응

많은 임대인들이 “집을 팔아야 해서 갱신이 안 된다”라고 주장하지만 단순매도예정은 갱신거절사유가 되지 않는다. 매수인이 실거주를 목적으로 하고 그 사실이 객관적으로 확인되는 경우에만 예외가 인정될 수 있다.

즉 매매계약서가 있다는 이유만으로 세입자의 계약갱신청구권이 소멸되지는 않는다. 새집주인 역시 기존임대차계약을 승계하며 세입자의 권리를 그대로 부담한다.

갱신거절이 위법한 경우 세입자가 할 수 있는 조치

임대인의 거절이 위법하다고 판단될 경우 세입자는 다음과 같은 대응이 가능하다.

• 손해배상청구소송제기
• 임대차이익상실분청구
• 이사비용 및 차액보상요구
• 허위실거주입증자료확보

중요한 점은 갱신요구의사표시와 거절과정이 모두문서나 문자기록으로 남아있어야 한다는 점이다. 전화통화만으로 진행된 경우 입증이 극도로 어려워질 수 있다.

세입자가 절대 하면 안 되는 실수

• 거절통보를 받고 아무 조치 없이 퇴거
• 구두약속만 믿고 증거 미확보
• 실거주주장을 확인하지 않음
• 법적검토 없이 합의서서명

계약갱신청구권분쟁은 퇴거한 뒤 보다 퇴거 전에 대응하는 것이 훨씬 유리하다. 일단 나가버리면 협상력과 입증력이 급격히 약화된다. 계약갱신청구권은 형식적인 권리가 아니라 실질적으로 행사해야 효력이 발생하는 권리다. 임대인의 거절이 법에서 정한 사유에 해당하는지 실제행위가 그에 부합하는지를 끝까지 검증해야 한다. 부당한 거절에 대해 침묵하거나 포기할 필요는 없다. 기록과 증거를 확보해 절차대로 대응하면 세입자는 충분히 법적보호를 받을 수 있다.

 

 

계약갱신청구권분쟁에서 세입자가 놓치기 쉬운 부분은 거절당한 순간 이미 게임이 끝났다고 착각하는 점이다. 하지만 실무에서는 오히려 거절통보를 받은 시점부터 세입자의 권리행사가 본격적으로 시작된다. 임대인의 거절사유가 적법한지 여부는 말이 아니라 이후 행동으로 판단된다. 특히 실거주를 이유로 한 거절의 경우 단순히 나중에 들어와 살계획이 있다는 주관적 의사만으로는 부족하고 실제로 전입신고를 하고 거주를 유지했는지가 중요한 판단기준이 된다. 세입자가 퇴거한뒤 임대인이 짧은 기간만 거주하거나 아예 거주하지 않고 곧바로 재임대 또는 매도에 나선 경우 이는 허위실거주로 판단될 가능성이 높아진다. 이러한 정황은 중개플랫폼 광고기록 등기부변동내역 전입신고기록등 객관적 자료로 입증이 가능하다.

 

계약갱신청구권이 침해된 사례에서 법원은단순 한 정신적 손해가 아니라 실제경제적 손해를 중심으로 배상범위를 산정한다. 즉 세입자가 갱신을 통해 얻을 수 있었던 2년간의 주거 안정가치와 그 기간 동안 발생하지 않았을 이사비용보증금차액 월세상승분등이 손해로 인정될 수 있다. 또한 임대인이 고의적으로 갱신요구를 회피하기 위해 허위사유를 들었다면 배상액이 상향되는 경향도 존재한다. 실무에서는 퇴거 후에도 바로 포기하지 말고 임대인의 거주상황을 지속적으로 모니터링하는 전략이 중요하다. 특히 퇴거 후 6개월 이내에 다시 임대광고가 나오거나 제삼자가 입주한 사실이 확인되면 손해배상청구에서 매우 강력한 증거가된다.

계약갱신청구권은 단순히 계약을 연장하는 권리가 아니라 세입자의 주거이동비용과 시장변동리스크를 줄이기 위한 제도라는 점을 법원도 명확히 인식하고있다. 따라서 임대인의 형식적인 거절사유에 위축될 필요는 없다. 기록을 남기고 증거를 확보하며 절차에 따라 대응한다면 퇴거 후에도 충분히 권리구제가 가능하다. 계약갱신청구권분쟁은 감정싸움이 아니라 시간과 증거의 문제이며 끝까지 대응한 사례에서 실질적인 보상을 받는 경우가 적지 않다.

 

계약갱신청구권분쟁에서 세입자가 끝까지 유리한 위치를 유지하려면 퇴거 전과 퇴거 후의 행동을 명확히 구분해 관리해야 한다. 퇴거 전에는 갱신요구의사표시를 내용증명이나 문자메시지등 객관적으로 남겨두는 것이 필수이며 임대인의 거절사유 또한 문서로 확인해두어야 한다.

특히 실거주를 이유로 거절한 경우에는 임대인이 언제 누가 거주할 예정인지까지 구체적으로 확인해 두는 것이 중요하다. 퇴거 후에는 임대인의 실제거주여부를 지속적으로 관찰해야하며 전입신고여부 우편물수령상황 관리비사용내역등 간접자료도 훗날증거로 활용될 수 있다. 또한 중개업소를 통한 재임대시도 부동산광고플랫폼에 남는 이력은 허위실거주 입증에 매우 유용하다. 실무에서는 세입자가 직접증거를 수집하기 어렵다고 포기하는 경우가 많지만 실제로는 온라인기록과 공적자료 만으로도 충분한 입증이 가능한 사례가 적지않다.

 

계약갱신청구권침해로 인한 손해배상은 단순위자료가 아니라 구체적인 금전손해를 기준으로 산정되므로이사비영수증 중개수수료지출내역 월세상승분비교자료 등을 체계적으로 정리해 두는 것이 중요하다. 또한 세입자가 갱신요구를 적법하게 행사했음에도 불구하고 임대인이 거절하면서 동시에 이사압박이나 조기퇴거를 종용한 경우 이는 불리한 정황으로 작용할 수 있다.

 

임대차분쟁에서 법원은 세입자의 주거안정권을 중요하게 보며 임대인의 거절사유가 형식에 불과하다고 판단되면 손해배상책임을 인정하는 경향이 강해지고 있다. 특히 최근판례에서는 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 단기간내 재임대한 사례에서 임대인의 고의성이 인정되어 세입자에게 실질적인 배상판결이 선고되기도 했다.

 

계약갱신청구권은 한번 행사하면 끝나는 권리가 아니라 행사 이후의 과정까지 관리해야 완성되는 권리다. 임대인의 거절통보를 받았다고 해서 즉시 포기하거나 침묵할 필요는 없으며 오히려 그 시점부터 증거확보와 법적대응을 준비하는 것이 합리적이다. 기록을 남기고 절차를 지키며 대응한 세입자일수록 분쟁에서 실질적인 보상을 받는 비율이 높다는 점은 실무사례가 반복해서 보여주고 있다.